Uuele moodsale äripinnale kolimist planeerides loetakse tihti raha valest otsast – ent arvutus vanade käibenumbritega on valearvestus. Uus ja kvaliteetne ongi esmapilgul harjumatult kallis, kuid kõige olulisem on hoopis muu, kirjutab uute ja vanade büroopindade eeliseid, puudusi ja võimalusi lahkavas arvamuses Uus Maa ärikinnisvara büroo- ja kaubanduse osakonna juht Eduard Sorokin.

Uus A-klassi hoone on nagu noor terve sportlane. Vanema B-klassi hoone tervis, tehniline kvaliteet ja üldine atraktiivsus sõltub omaniku hoolsusest, kapitalikulu panusest, armastusest maja vastu. Keskeale lähenedes mängib üks inimene tipptasemel jalgpalli, teine on aga paadialune, kui jätkata võrdlust.

Miks eelistada A-klassi büroopindu B-klassi omadele?

Hoonete klassifitseerimisel on vähemalt kaks olulisemat A-B-C-skaalat: hoone kvaliteedi järgi ja asukoha järgi.

Klassifikatsioonist kvaliteediskaalal. A-klassi hoonetel on kindlad objektiivsed tehnilised karakteristikud, eelkõige õhukvaliteet, planeeringupaindlikkus, energiatõhusus, madal müratase (puudutab tehnosüsteemide müra, helipidavust hoone sees, välismüra), parkimisvõimalused, liftide kiirused. Olulised visuaalsed karakteristikud on hoone eksterjöör, üldalade interjöörid, viimistlusmaterjalid, viidad, dekoratsioonid, valguslahendused, kunstiteosed.

Rahvusvahelise kvaliteedisertifikaadiga ärihooned (näiteks BREEAM) on A-klassi tipud. Selliseid ärihooneid eelistavad muuhulgas rahvusvaheliste korporatsioonide kohalikud harud kelle sisereglemendid on häälestatud keskkonnateadlikule maailmavaatele.

Ei ole kaugel aeg, kui ka kohalikud edumeelsed ettevõtted ja näiteks riigiametid, raviasutused, õpiasutused võtavad sama suuna – tegutseda keskkonnast lugupidavalt – tegutseda rohesertifikaadiga hoonetes.

Meid ümbritsev maailm on meie sisemaailma peegeldus. See on ehk kõige täpsem vastus küsimusele “miks eelistada A-klassi hoonet B-klassile”. Ettevõtte väliskuvand, sisekultuur, personali motivatsioonitase on mõjutatud keskkonnast, kus töötavad inimesed, kuhu tuleb klient, kus võetakse vastu partner. Ka headhunting’u puhul on väga oluliseks faktoriks asjaolu, kus on uus töökoht, milline on maja, kus see asub.

Uuele moodsale äripinnale kolimist planeerides loetakse tihtilugu raha valest otsast. Uus ja kvaliteetne ongi esmapilgul harjumatult kallis. Aga arvutus vanade käibenumbritega ongi valearvestus. Praktikas paraneb kvaliteedihüppe läbiteinud ettevõttel üsna kiiresti kliendibaas ja sellega kaasnevalt ka müügitulu ning lõpuks ka personalikoosseis. Parimad väärivad parimat ja nad teavad seda. Parima eest ollakse valmis tasuma rohkem.

A-klassi hooned arendatakse tavaliselt arvestatava kogemustepagasiga professionaalide poolt. Olemasolevale tarkusele lisatakse uued tehnoloogiad, uued trendid. Julgemad tegijad võtavad tihtilugu ette ekstrasammu, teevad midagi erilist, mõne kallihinnalise lisa, mis annab hoonele kordumatu karakteri. Sellised ekstravagantsused ei pruugi projektifaasi tasuvusarvutuses finantsjuhile koheselt meeldida. Praktikas aga tuleb hoone valmimisel kirjutada uus tasuvusarvutus, nimelt on üürnikud valmis ruumi eest erilises majas maksma erilist hinda. Head näited Tallinna büroomaastikul on näiteks Explorer (Kai 1), Skyon (Maakri 30), kindlasti ka 2024. aastal valmiv Golden Gate (Ahtri 6). Tartus saab selliseks hooneks Gardesti Roheline Park (Tartu-Tiksoja 21).

Kas A-klassi büroopinnad on B-klassi omadest alati odavamad majandada?

A-klassi büroopinnad ei ole alati odavamad majandada, kuna keerukam tehniline ja visuaalne lahendus nõuab rohkem hooldustöid. Küll aga on A-klassi hooneid ja kvaliteedisertifikaadiga hooneid reeglina oluliselt soodsam kütta ja jahutada. Praktikas võivad kõik kõrvalkulud kokku olla samas suurusjärgus nii A-klassi hoones kui B/C-klassi hoones.

Kõige olulisem on hoopis muu – moodsa kliimasüsteemiga hoones on inimesel võimalik normaalselt hingata. Ebapiisav hapniku- ja niiskustase õhus on vanemate hoonete suurimad probleemid. Hapnikudefitsiidist punaste nägudega töötajad teevad rohkem vigu, on rohkem haiged ja võimalik, et vihkavad oma töökohta. Nimetamist väärivad veel küttesüsteemide disbalansist tingitud liiga palavad või liiga külmad alad, mürarikas jahutus, helipidavus, lõhnad, ja muud mitte-väga-toredad spetsiifikad mis käivad kaasas nende ettevõtetega kes otsivad “odavat hinda”.

Kas B-klassi büroopinnad hakkavad jääma tühjaks?

Oleme märganud trendi, et B/C-klassi hoonetes suurenevad ja pikenevad vakantsid. See omakorda tekitab hinnasurvet. Kohati oleme märganud lausa absurdselt odavaid üüripakkumisi. Näiteks torkavad silma mõned umbes 15 aastat vanad büroohooned Tallinnas Pärnu maantee ärikvartalites – sellised anonüümsed kõledad kastid, kus kaldkriipsude- ja tähtedega aadressite vahel navigeerides peab kohati tõsiselt pingutama, et leida õige sissepääs.

Suurenevad vakantsid koosmõjus langevate üürimääradega, seda kõike kõrge energiahinna foonil ning kasvavate laenuintresside keskkonnas – see kõik tähendab ainult üht – mudel ei ole jätkusuutlik. Selliste varadega peab nüüd tegutsema otsustavalt ja jõuliselt.

Mida selliste hoonetega teha? Põhimõtteliselt on neli teed: müük, põhjalik renoveerimine, funktsiooni muutmine või lammutus ja ehitusõiguse maksimeerimine. Valik sõltub mitmetest faktoritest, millest olulisemad on: hoone asukoht, konstruktiivne seisukord ja kohandatavus, omaniku finantsilised võimalused.

Võibolla tasuks riiklikul- või KOV-tasemel üle vaadata regulatsioonid, mis puudutavad funktsiooni muutmist ärihoonest elukondlikuks. Usun et meie linnakeskkond rikastuks seeläbi nii mõnegi laheda omanäolise loft-kortermaja võrra.

Kas vanemaid büroopindu annab renoveerida nii, et need oleksid ülalpidamiskuludelt võrdväärsed tänapäevaste A-klassi büroopindadega?

Vanemaid hooneid saab põhjalikult renoveerida. Parimad näited Tallinnas on Kawe Plaza (Pärnu mnt 15), Maakri HUB (Maakri 23a) ja Rocca Ärimaja (Paldiski mnt 96). Edukaks osutuvad need renoveerimisprojektid, kus minnaks teed all-in-one. Uuteks peavad saama kõik tehnosüsteemid, fassaadid, aga ka visuaalsed elemendid nagu valgustus, sissepääsu loogika ja muu atribuutika, mis kõik koosmõjus annavad hoonele moodsa värske kuvandi ja sisulise tehnosüsteemide kuluefektiivsuse.

Rekonstruktsiooniprojekti otstarbekus on absoluutselt individuaalne iga konkreetse hoone puhul. Visiooni väljatöötamisel ja äriplaani koostamisel tasub kaasata ärikinnisvarale spetsialiseerunud konsultante, kes on abiks nii turunõudluse kaardistamisel kui ka toimiva tooteformaadi väljatöötamisel.

Äripäev / Kinnisvarauudised.ee