Seekordne ärikinnisvara turuülevaade keskendub 2023. aasta I poolaasta ärikinnisvara turu olukorrale ja trendidele büroo-, kaubandus ja teenindus- ning lao- ja tootmispindade segmentides. Ülevaates on iga segmendi kohta välja toodud sel aastal valminud ja valmimisel olevad hooned ning kirjeldus turul valitsevate üürivahemike ning pindade vakantsuse kohta.

Büroopinnad

• Büroopindade turgu iseloomustab 2023. aastal väike arenduste valmimise maht.
• Intressimäärade tõusu tõttu kallinenud laenumaksete ja sel aastal väheneva uute büroopindade turule tuleku tagajärjel on nii kõrge kui ka madalama klassi büroopindade üürihinnad tõusnud.
• A-klassi büroopindade vakantsus on suurenenud, kuna üürnikud on kodukontori trendi ja üldise kokkuhoidmise eesmärgil hakanud ümberpaiknema väiksematele ning enamasti veelgi uuematele büroopindadele.
• Energiahindade tõusu kordumise kartuses suureneb üldine nõudlus madala energiaklassiga pindade järele.
• Vanemate ja halvemate büroopindade omanikud on suureneva vakantsuse hirmus hakanud pindasid renoveerima ja muutma energiasäästlikumaks.
• Need omanikud, kes otsustavad jätta oma äripinnad uuendamata, riskivad tulevikus vakantsusest tulenevate probleemidega, kui nad ei nõustu hinnas alla tulema.

Bürookinnisvara turg on Tallinnas koondunud peamiselt viide piirkonda, mis katavad suurema osa A- ja B-klassi büroopindadest: südalinn, Pärnu maantee, Mustamäe tee algus, Mustamäe Tehnopol ja Ülemiste äripiirkond. Aina enam on tekkimas ärikinnisvara ka Põhja-Tallinna, sh ka bürookinnisvara. Noblessneri ja Kalamaja ning Volta arendused on uued piirkonnad, mis järgnevatel aastatel kasvatavad bürookinnisvara mahtu. Turgu iseloomustab tugev konkurents kesk- ja äärelinna vahel ning ehitusjärgus olevate ning valminud hoonete vahel. 2023. aasta keskpaiga seisuga on kaasaegse büroopinna maht Tallinnas enam kui 1 miljon m².

Tallinna A- (kaardil tähistatud sinisega) ja B-klassi (kaardil tähistatud punasega) büroohooned äripinnaga vähemalt 2000 m²:

Kui koroonakriisi alguses ei olnud pandeemia veel ehitusele suuremat mõju avaldanud ja lisandus üle 60 000 m² uut büroopinda siis 2021. aastal valmis pandeemiast tingitud ebakindluse tõttu vaid 30 000 m². 2022. aastal suurenes büroopinna maht ligi 75 000 m². 2023. aastal jääb büroopindade arendusmaht väiksemaks kui tavaliselt ning suuremad projektid on planeeritud valmima 2024. aastal. I poolaastaga valmis alla 20 000 m² uut büroopinda ja kokku on 2023. aastal planeeritud valmima üle 40 000 m² büroopinda.

2022. aastal nägime mitmete 2021. aastal valmima pidanud hoonete ehitustööde edasilükkamise tõttu enam kui 70 000 m² suurust büroopinna turule tulekut. 2023. aasta I poolaastaks on suurematest objektidest valminud Sektor maja ja Liivalaia 9 kontorihoone. Kokku ca 7000 m² büroopinda. Väljaspool kesklinna valmis 2023. aasta I poolaastaga Mustamäel Park Tondi arenduses A.H.Tammsaare tn 56 büroohoone, kus on kontoripinda 6500 m² mahus. Viimastes ehitusetappides on veel Lootsi tänaval asuv Koge maja, kus on II poolaasta alguses valmimas üle 4000 m² büroopinda.

Ka 2023. aasta lI poolaastal valmivad büroohooned valdavalt Kesklinna ja Kesklinna äärsete piirkondade aladel. Suurimad valmivad arendused 2023. aastal on 2022. aastal valmima pidanud, kuid edasi lükkunud Maakri HUB arendus, kus 1990. aastate lõpul valminud endisest Postimehe peamajast kujundatakse kaasaegne 17-korruseline büroohoone. Lisaks on valmimas veel Roseni maja (9000 m² büroopinda) ja Vektor maja (ca 6000 m² büroopinda).

2023. aastal valmivad büroohooned:

Tallinna kesklinna A-klassi kontorihoonetes oli 2023. aasta I poolaasta netoüür valdavalt 17 ja 19 €/m² vahel (Kuldse miili büroohoonetes rohkem kui 20 €/m²) ning aasta keskpaiga seisuga jäi vakants 7–7,5% vahele. Äärelinna A-klassi hoonetes oli vakantsimäär sarnane nagu kesklinnas (7-8%) ja hinnatase on keskmiselt 4 €/m² võrra madalam. Veidi kõrgem on hinnatase Ülemiste City parimates majades ja Kalamaja uutes hoonetes, mis küündivad kohati kesklinna A-klassi hindadeni (16–18 €/m²). Nendest hoonetest on eelistatumad büroohooned, mis asuvad väljakujunenud äripiirkondades või mis pakuvad teatud aspektides keskse äripiirkonna hoonetest paremaid tingimusi (näiteks parkimisvõimalused, hinnatase, laienemisvõimalused).

Tulenevalt 2022. aasta suurtest arendusmahtudest, on B-klassi hoonetes seni suurenenud vakants (2023. aasta keskpaigaks 9%) tasemele, mis on viimaste aastate kõrgemaid. Läbi indekseerimise ja kõrgete intressimäärade on nende pindade hinnad tõusnud. Kõrgemad hinnad võivad viia ka vakantsete pindade kasvuni, mis toob omakorda üürileandjatele uusi probleeme. Hetkel ongi B-klassi pindade üüritasemed mõnel pool jõudnud samale tasemele kui uuemates majades leiduvate pindade hinnad, mis tähendab, et soovides üürnikke hoida, peab üürileandja olema valmis hinda langetama. Praeguseks on kesklinna B-klassi pindade valdav üürivahemik 10–16 €/m² ning äärelinnas 8-10 €/m² ehk 2–4 €/m² madalam kui piirkonna A-klassi pindadel.

Võrreldes 2022. aasta lõpuga on vakantsimäär kesklinna A-klassi büroohoonetes tõusnud ligemale 2% ja äärelinnades kuni 1% võrra. Järsk tõus on muuhulgas tekkinud koroonakriisist alguse saanud kodukontori populaarsuse tõttu. Kui enne kriisi oli ühelt büroopinnalt teise liikumise tavapäraseks põhjuseks ettevõtte laienemine ja nõudlus modernsemate pindade järele, siis kodus töötamise trendiga on ettevõtted sattunud olukorda, kus nende poolt üüritavad pinnad seisavad pooltühjadena. Kulude vähendamise eesmärgil on seetõttu hakatud otsima väiksemaid büroopindasid, kuhu oleks võimalik ümberkolida, sealjuures eelistades veelgi uuemaid üüripindasid ja suuremate büroopindade vahetamine väiksemate vastu on viinud üldisele A-klassi büroopindade vakantsuse suurenemiseni

Kaubandus- ja teeninduspinnad

• Pensioniraha vabanemine II sambast ja säästude kasv on seni veel kasvatanud jaemüügi käibeid kõrgest inflatsioonist hoolimata.
• Arendused on täna keskendunud kodupoodidele, peamiselt Tallinna ümbruses.
• Olemasolevaid kaubanduskeskusi järkjärgult renoveeritakse ja täiendatakse uute poodidega.
• Kiireim on kasv kodupoodide segmendis, mitmed jaeketid ehitavad uusi kauplusi.
• Tänavatasandi kaubandus on edukaim multifunktsionaalsetes linnakutes (Noblessner, Rotermann, Telliskivi).
• Lidli tulekuga kaotasid konkurendid oma turuosa, mis seadis olemasolevate jaekaubanduskettide kasumlikkuse löögi alla.
• Kaubanduskeskuste vakantsid on 4% ümber.

Kaubandus- ja teeninduspindade turg on Harjumaa kontekstis pealinnakeskne ja peamiselt koondunud suurematesse kaubanduskeskustesse linnast välja viivate peamagistraalide ääres. Olulist rolli mängivad Ülemiste, Rocca al Mare ja Kristiine kaubanduskeskused, samuti Tallinna Kaubamaja ja Viru Keskus. Lisaks on üle linna hajutatud erineva suurusega lokaalsed kaubandus- ja teeninduspinnad. Tänavakaubandus on aktiivne piirkondades nagu Rotermanni, Telliskivi ja Noblessner, kus segunevad bürood, kaubandus, teenindus ja toitlustus. Sarnaste kaubagruppide kauplused koondavad end Lasnamäel Peterburi tee äärde ja Pärnu maanteele Osten Tori maja ning Järve Keskuse vahele. Samamoodi on suuremates kaubanduskeskustes kaubagruppide piirkondlik koondumine tavaline.

Tallinna suuremad kaubanduskeskused (üüritav äripind vähemalt 5000 m²):

Viimastel aastatel on riskide suurenemise ja turu küllastumise tõttu loobutud suurte multifunktsionaalsete kaubanduskeskuste arendamisest. Suureks erandiks on Porto Franco, mille arendamine algas juba 2015. aastal, ent suure mahu, kohtuvaidluste ja korruptsiooniskandaali tõttu ei näe me arenduse täielikku valmimist ka veel 2023. aastal. Kristiine Keskuse plaan luua multifunktsionaalne ärilinnak koos korterite ja büroodega viitab suuremale trendile luua linnakeskkond, nagu see on loodud juba Ülemiste Citys ning loomisel Noblessneri, Rotermanni ja Telliskivi linnakutes. Tallinna siseste suuremate keskuste arendusplaanid ei realiseeru siiski enne 2025. aastat. Multifunktsionaalse linnaku teke aitaks maandada riske, mis keskustel on tekkinud seoses kasumlikkuse langusega meelelahutus- ja toitlustusvaldkonnas, mis on koos füüsilise kaubanduse vähenemisega kasvatanud varasemad nullvakantsid kaubanduskeskustes kuni 5%-ni.

Suuremate keskuste asemel on fookus viimastel aastatel keskendunud kodupoodide ja piirkonnapoodide arendamisele ning üha enam on selles mängus aktiivsema rolli enda peale võtnud nn Suur-Tallinn ehk Tallinna eeslinnad. Rahvaarvu kiire kasv Tallinna lähipiirkondades toob kaasa loomuliku vajaduse piirkondlike kaubandusteenuste järele ning nii kerkis 2022. aastal uus Prisma Harkujärve külla, Maardu linna ja Saue linna ning uus Selver Tabasalusse, lisaks ka IKEA uues kaubanduslinnakus Kurna külas.

2023. aastal kerkib Kurnasse IKEA kõrvale ca 20 000 m² suurune kaubanduskeskus, millest 6000 m² on hõivatud Selveri toidupoe poolt. Mustamäel valmib ka järjekordne Lidli kauplus ja Kadaka Trade Center.

Suuremates kaubanduskeskustes on keskmine üürihinna tase viimastel aastatel püsinud vahemikus 10–20 €/m², kuid keskusesisene hinnaerinevus on suurem. Koroonapandeemia mõjul on hinnad stabiliseerunud, keskmine vakants oli 2023. aasta keskpaigaks umbes 4–5%. Väiksemad kaubanduspinnad nagu apteegid, lillepoed ja loomapoodid üüritakse populaarsetes keskustes vahemikus 20–50 €/m². Kõrgeima üürihinna, enam kui 50 €/m², maksavad intensiivsetes liikluspiirkondades asuvad üürnikud. Suuremates keskustes lisandub netoüüriks käibeüür, mis tavaliselt jääb 5–10% vahele. Apteekide ja lillepoodide hinnad on kõrgeimad, ankurüürnike omad 7–12 €/m². Uued ankurüürnikele mõeldud pinnad üüritakse 10–14 €/m² ning väiksemad kaubanduspinnad 20–50 €/m². Tänavasissepääsuga pindade üürihinnad jäävad intensiivsetes piirkondades 20–40 €/m² (Kuldsel miilil 18-25 €/m², südalinnas kuni 60 €/m²), äärelinnas 7–15 €/m². Vähem intensiivsetes piirkondades on üürihind stabiilne, kesklinnas 7–15 €/m² ja äärelinnas 5–10 €/m².

Valdav üürihindade vahemik kaubanduskeskustes:

Tänavasissepääsuga kaubandus- ja teeninduspindadel (äripinna suurus 50+ m²):

Lao- ja tootmispinnad

• Valdav enamik arendusi kerkivad logistikasektori ning jae- ja hulgimüügi nõudluse pealt.
• Tulenevalt e-kaubanduse kiirest arengust, spekulatiivse kinnisvara väikesest osakaalust ja lokaalse investeerimise osatähtsuse kasvust, on lao- ja tootmispindade sektor pidanud kriisile kõige paremini vastu.
• Ülepakkumise oht on kiire valmidusaja ja tellimuslepingute rohkuse tõttu väike, samas kui suuremate üürisoovide realiseerimine on lühikese valmimistähtaja puhul keeruline.
• Aktiivseim arendustegevus käib Tallinna lähiümbruses, lähitulevikus kasvab Kurna Pargi arenduse tõttu Tallinna ringtee äärsete kruntide arenduspotentsiaal.

Lao- ja tootmispindade turg on Eestis Harjumaa-keskne. Harjumaa lao- ja tootmispindade turul on atraktiivsemad mitmed Tallinna sisesed ja selle lähiümbruses paiknevad piirkonnad. Linnasisestest piirkondadest on eelistatuimad Mustamäe tee ja Kadaka ning Laki tee vaheline piirkond ning Peterburi tee vahetus läheduses asuvad lao- ja tootmishooned. Kontsentreeritumalt paiknevad linnasisesed lao- ja tootmispinnad Põhja-Tallinnas Kopli ja Paljassaare poolsaare sadamaaladel ja nende vahetus läheduses, samuti Sõjamäel raudtee ja lennujaama vahel ning Männiku tee ja Kalmistu tee ümbruses Nõmmel.

Linnavälised piirkonnad on valdavalt moodsama hoonestusega, eriti piirkondades, kus varasem hoonestatuse tase oli madal. Olulisemad piirkonnad on Tartu maantee ümbrus Rae vallas kuni Jüri alevikuni, kus asuvad mitmed suuremad ja väiksemad tehnopargid, samuti Tänassilma tehnopark Pärnu maantee ääres ning Tallinnast välja viivatel idasuunalistel teedel Vana-Narva maantee ja Peterburi tee piirkondades. Väljaspool neid piirkondi on turg väike, olles peamiselt koondunud suurematesse linnadesse nagu Keila ja Paldiski.

Tallinna ja Tallinna lähiümbruse peamised lao- ja tootmishoonete piirkonnad (1 – Laki-Kadaka piirkond, 2 – Lasnamäe, 3 – Mõigu-Peetri-Jüri, 4 – Tänassilma, 5 – Loo-Maardu).

Viimaseid aastaid on iseloomustanud aktiivne ehitustegevus, kontsentreerudes peamiselt Tallinna lähiümbrusele, kus vaba maad ja arendusvõimalusi on veel piisavalt. Aktiivsemad piirkonnad paiknevad Tartu mnt ääres ning Peterburi tee suunal. Tallinna-siseselt on arendustegevus aktiivseim Kristiine ja Mustamäe linnaosa piiril paiknevas Laki tänava äripiirkonnas ning Lasnamäel (Peterburi tee ja Suur-Sõjamäe tänava lähiümbrus). Suurenenud aktiivsuse taga on ettevõtete kasv ja laienemine ning soov liikuda vanematelt ja kehvema planeeringuga pindadelt funktsionaalsematele pindadele. Suurem osa rajatud pindadest on valminud kindla üürniku jaoks või enda tarbeks, sest spekulatiivsel eesmärgil pindade rajamine on üürnike erinevatest vajadustest komplitseeritum ning on peamiselt levinud väiksemate pindade puhul. Arengu tulemusel on viimase viie aasta jooksul kasutusse antud ligi 825 000 m² lao- ja tootmispinda.

2023. aasta I poolaastaga on valminud suuremates tööstusrajoonides kokku 30 000 m² mahus laopinda. Suuremad seni valminud lao- ja tootmishooned on Rukki Tehnopargi uus hoone (10 000 m²) ja Taevavärava tee 6b (7800 m²).

2023. aastal valmivad suuremad lao-tootmishooned:

Üürihinnad on tõusnud kaasaegsetel laopindadel enamasti 6,5–7,2 €/m² juurde, kuid leidub ka odavamaid, 5,5 €/m² üüritasemega pindu. Nõudlus on suurem uuemate ja kaasaegsete pindade osas Tallinna piiril ja selle lähiümbruses, kus on eelistatud mitmesuguste võimalustega (telfri kasutamise võimalus, laadimisplatvormid, estakaadid, korralik ventilatsioon, hea manööverdamisvõimalus) küttega pinnad. Atraktiivsetes linnaäärsetes piirkondades on hinnad 6,5–7 €/m² ja Tallinna sisestel väiksematel kui 200 m² laopindadel isegi kuni 12 €/m². Vanemate pindade hinnad jäävad korralikemate pindade puhul 4,5–5,5 €/m² vahele. Ridaladude üürihinnad on kõrgemad, väljaspool Tallinna alates 6,5 €/m²-st, Tallinnas 7,5–9,0 €/m²-st, Kadaka-Laki piirkonnas isegi üle 10 €/m².

Vanemate pindade vakants on kasvanud nii ettevõtete kolimise tõttu kui ka seepärast, et paljud vanad pinnad asuvad logistiliselt keerulistes kohtades (nt Põhja-Tallinn, Kristiine, Nõmme), mistõttu jäävad nad funktsionaalsuselt alla uutele tootmispiirkondadele linna lähiümbruses. Uute hoonete vakants, sh stock-office pindadel, on jätkuvalt madal, alla 5%.

Stock-office pindade puhul on populaarsemad väiksemad, tihti kuni 200 m² suurused boksid; suuremate, umbes 500 m² pindade vastu on vähem huvi. Asukoht intensiivse liiklusvooga piirkonnas on oluline nõue, mida arvestatakse nii linnast välja viivate teede äärsetes kui ka linnasisestes arendustes. Ridaladude raskuskese on nihkunud Tartu maantee ja Mõigu-Peetri suunas. Linnasisesed arendused on seni hoone valmimisel praktiliselt 100%-liselt täitunud kuid linnalähedased alad näitavad tagasihoidlikumat nõudlust, mis mõjutab nende hoonete täituvust ja ehitustempo aeglustumist.

Lao- ja tootmispindade valdav vakantsi määr ja prognoos:

Kokkuvõte

Ärikinnisvara turg sõltub mitmest tegurist, sealhulgas majanduslikust ja poliitilisest olukorrast, tehnoloogia arengust ja regulatiivsetest muudatustest. Viimastel aastatel on turg kasvanud, eriti büroopindade ja kaubanduspindade sektorites ning nõudlus paindlike ja jätkusuutlike hoonete järele on suurenenud. Vähenev arendusmaht aga viitab sellele, et järgnevatel perioodidel ootab turgu ees pakkumise langus mille tõttu on oodata pindade vakantsuse vähenemist ka madalama klassi äripindade seas ning kasvab nõudlus madalamate kõrvalkuludega pindade järele.

Autor: Kristofer Orupõld / Analüütik / Uus Maa Peakontor