Kuna aasta viimasel päeval tehakse kokkuvõtteid, vaatasin ka mina tagasi ärikinnisvaraturu olukorrale, eelkõige büroopindade osas, mis on minu põhifookus. Büroopindade turg oli kogu 2024. aasta vältel endiselt üsna passiivne. Põhjuseks nii ettevõtete ebakindlus, mis pärssis kolimisotsuste tegemist, kui ka kodukontoris töötamine, mis on paljudes ettevõtetes siiski endiselt soositud (sageli just bürookulude vähendamise eesmärgil).
Lõppeval aastal oli üsna levinud olukord, kus ettevõte pärast turul ringivaatamist otsustas veel aastaks-paariks olemasoleval pinnal lepingut pikendada. Seda soodustas loomulikult üürilandjate valmisolek kõigiti pingutada, et üürnikud lepingu lõppedes mujale ei koliks. Et paljudel ettevõtetel on kontorid seoses kodukontoris töötamisega alakasutatud, siis isegi ettevõtte kasvamise korral ei ole uue büroo üürimiseks ka otsest vajadust.
Büroo või ka kaubanduspinna vahetamise ajendiks oli sageli hoopis soov väiksemale pinnale kolida, et kulusid kokku hoida. Kulude optimeerimise olulisust näitab ka see, et üürnike liikumine on olnud sageli tingitud asjaolust, et varasema üüripinna kõrvalkulud on kõrged ning lepingu lõppedes soovitakse kolida energiatõhusamasse hoonesse. Isegi kui uue pinna üürihind on kõrgem ning kokkuvõttes kulude vähenemist eriti ei teki, eelistatakse pindu, kus üüri osa kogukulust on suurem, sest kõrgem üürihind tähendab reeglina modernsemat hoonet ja mugavamat töökeskkonda. Nii on edulugusid mõnes vanemas hoones, kus on panustatud nii energiatõhususe parendamisse kui ka töökeskkonda ning seeläbi õnnestunud pikalt vabana seisnud suured pinnad välja üürida. Eelduseks on muidugi see, et hoone arhitektuur on ajatu ning pakub võimalusi kaasaegset töökeskkonda luua.
Uutes ja valmimisjärgus hoonetes on endiselt vakantse, eriti kus tegemist suurte pindadega, mida väiksemateks jagada keeruline. Et aga viimastel aastatel esineb isegi suuremate üürnike puhul üha sagedamini soovi pinnale juba mõni kuu pärast lepingu sõlmimist sisse kolida, siis hoonete valmides on üürnike leidmine lihtsam ja suurem osa uutest hoonetest saab varem või hiljem ikka täidetud.
Mida oodata uuelt aastalt?
Aasta esimeseks pooleks suuri muutusi ei julgeks ennustada, sest majanduskeskkond turu aktiveerumist esialgu ei soosi. Vaadates erinevaid majandusprognoose, võiks loota, et aasta teine pool toob bürooturule mõningast aktiivsust. Toetab ka see, et üürihuvilistele on valikut: valminud või valmimisjärgus on mitu uut hoonet, vabaneb kvaliteetseid pindu olemasolevates uueväärsetes hoonetes, samuti on ehitusjärgus või planeerimisel uusi büroohooneid. Seega on võimalusi nii neile, kes kiirelt kolida soovivad, kui ka neile, kes kolimist 1-3 aastat ette kavandavad. Et eeldatavalt suureks krabamiseks veel ei lähe, püsivad üürihinnad stabiilsed ja üürnikel on endiselt hea läbirääkimispositsioon. Kel vajadus uue pinna järgi ja soov oma töökeskkonnale upgrade teha, siis 2025 on kindlasti hea aeg uue büroo üürimiseks.
Uute büroohoonete ehitusotsuste tegemisel on endiselt eelduseks ankurüürnike olemasolu, seega suurematel ettevõtetel on konkreetse üürihuvi korral mõistlik ka alles planeeritavas hoones varakult üürileping sõlmida, sest sellest sõltub ehituse algus ning sellest tulenevalt ka pinna valmimine.
