Juba paar aastat keerulises olukorras olnud büroopindade turg jätkab arvatavasti üsna samal kursil ka 2026. aastal, sest märkimisväärset elavnemist pole põhjust oodata. Sõja lõpp Ukrainas ei ole saabunud ning üldine ebakindlus püsib. Prognoositakse küll väikest majanduskasvu, aga see ei oma kohest mõju bürooturule. Pigem mõjutab siinseid ettevõtteid ebastabiilne ettevõtluskeskkond, mis koosmõjus sõjaga Ukrainas, ei soosi mõistagi ka välisettevõtete kontorite Eestisse jõudmist.
Lõppenud aastal valmis üle 70 000 m² uut büroopinda, millest suur osa on üürnikega täita õnnestunud. Et suurte büroohoonete arendusperiood on pikk, tegi hulk uute hoonete üürnikke üüriotsused muidugi juba varasematel aastatel. Atraktiivsete hoonete kerkimine hinnatud asukohtades on pannud viimastel aastatel paljud suured ettevõtted büroovahetust ette võtma. Sellele vaatamata on valminud hoonetes vakantsete pindade täitmine olnud üha aeganõudvam ning mõned bürood püsivad vabad veel paar aastat pärast hoone valmimist. Sel aastal on lootust, et sellised pinnad üürnikud leiavad, sest 2026 valmib uut büroopinda vähe (ja suur osa sellest on juba ankurüürniku leidnud), mistõttu on ettevõtteil, kes just 2026. aastal päris uhiuude büroosse kolida soovivad, vähe valikuvariante.
Uusarendustele on üha rohkem konkurendiks vabanevad pinnad uueväärsetes hoonetes, mis valminud mõne aasta eest ning kus üürilepingute lõppedes sageli üürnikud sama suurel pinnal ei jätka. Sellised pinnad on valmis kiireks sissekolimiseks ning eeliseks on suurem paindlikkus üürilepingu pikkuse ja üürihinna osas. Tõsi, kui tarvis ligi 1000 m² või suuremat pinda, on uueväärsete valmis pindade valik siiski väga piiratud. Seetõttu ongi suurematel ettevõtetel tarvis büroovahetust pikemalt ette planeerida ning selleks on jätkuvalt hea aeg: aastateks 2027/2028 on planeeritud taas hulk arendusi mitmes atraktiivses piirkonnas. Kui palju neist reaalselt 2026. aastal ehitusse ja planeeritud ajal valmida jõuab, sõltub üürnike aktiivsusest, sest enamasti eeldab ehituse algus ankurüürnike olemasolu.
Et hulk suuri ettevõtteid on viimastel aastatel kolinud või lähiaastail valmivaisse hoonetesse üürilepingud sõlminud ning on nüüd pikaks ajaks üüriturult eemal, saab ankurüürnike leidmisest lähiaastail kindlasti väljakutse ning konkurents arendajate vahel on tihe. See ei lase üürihindadel ka 2026. aastal tõusta isegi kui üldine hinnatõus jätkub. Üürihindade olulist langust uute hoonete puhul siiski oodata ei ole, sest siin seab piiri ehitushind. Kui Ukraina sõda lõpeb, on eeldada hoopis ehitushinna kallinemist, sest siin regioonis suureneb siis nii ehitusmaterjali kui ka -tööjõuvajadus. Kel tarvidus lähiaastail uue büroo üürimiseks, on 2026. aasta kindlasti mõistlik uus pind välja valida ja üürileping sõlmida. Arendajad, kel ehitusluba olemas, soovivad võimalusel sel aastal ehitust alustada ning on üürilepingute sõlmimisest kahtlemata väga huvitatud.
Raskes olukorras on jätkuvalt vakantsete pindadega vanemad büroohooned ja siin ei paista kahjuks olukorrale leevendust. Heades asukohtades olevatel hoonetel, mida rekonstrueerimise tulemusel tänastele büroopinnale seatud ootustele vastavaks saab muuta, on veel lootust bürooturul konkureerida. Kuid paljude tühjenevate hoonete jaoks tuleks pigem otsida alternatiivseid kasutusvõimalusi, sest sellist nõudluse kasvu, mis tooks suuri ettevõtteid massiliselt vanadesse hoonetesse, ei ole realistlik oodata. Ka pikemas perspektiivis ja majandusolukorra paranedes võib pigem eeldada, et vanematest hoonetest üha rohkem uuematele pindadele liigutakse. Et lähiaastateks on planeeritud väga suur maht uut büroopinda, on karta, et pigem suurenevad vakantsid ka uuemates hoonetes, sest nõudluse kiiret kasvu ei ole hetkel küll ette näha.
Et mitte pessimistlikul noodil lõpetada, siis positiivse aspektina tuleb märkida, et kõik viimastel aastatel valminud ja ka lähiaastaiks planeeritud bürooarendused on tõeliselt atraktiivsed ja täiustavad valmides meie linnaruumi.
