Kui vaadata tegureid, mis on mõjutanud kinnisvaraturgu aastatel 2020–2023, siis kaugtöö ja automatiseerimise mõju on väga suur. Teine suur faktor on euribori tõus. Kolmas suur mõjutaja on sõda Ukrainas.
Büroopindade turul on selge trend, et vanemates B- ja C-klassi hoonetes on vakantsus kasvamas. Osas ärimajades on kuni 50% pinnast tühi. Lao- ja tootmispindade puhul väärib märkimist, et logistikaettevõtted laienevad ning e-kaubandus ja Aasia tarneahelatest lahtilülitamine mõjutavad turusegmenti positiivselt. Uute logistikaladude üürihinnad on 5,5–7 eurot/m2 ja stock-office’i tüüpi hoonetes on üürihinnad 10–12 eurot/m2.
Investeeringud riskantsemad
Umbes kümme aastat oleme jälginud kapitalisatsioonimäärade (investori poolt eeldatav kapitali tulukus – toim.) langustrendi kõigil maailma turgudel. See tähendas kinnisvaraobjektide turuväärtuse kasvu. Koroonakriisi tingimustes lisandusid keskpankade ekspansiivsele rahapoliitikale ka valitsuste võetud hiigellaenud majanduste päästmiseks. Järgmisena lisandus Eestis turule pensionireformi raha suurusjärgus üks miljard eurot, mis mõjutas eelkõige tarbimist, aga tõstis ka kinnisvaratehingute hinnatasemeid. Nende kolme faktori koosmõju tõttu oli varade hinnakasv Eestis kiirem kui teistes Euroopa Liidu liikmesriikides.
Hea sõnaga väärib märkimist kommertspankade viimaste aastate läbimõeldud laenupoliitika. See aitab vältida kinnisvaraturu mullistumist. Alates 2022. aastast on üldiselt tõusnud ka nõutava omafinantseeringu suurus investeerimisprojektide rahastamiseks mõeldud laenude puhul.
Siiski on viimastel aastatel varade bilansiline väärtus tõusnud ja turu keskmised tootlused langenud, nii et ülikiiresti muutunud intressikeskkonnas osutub ostu-müügitehingute tegemine raskemaks nii ostja kui ka müüja jaoks. 12 kuud vanad äriplaanid ja tasuvusmudelid enam praeguste intressimäärade juures ei tööta. 2022. aasta äripindade tootlused, mis olid 5,5–6%, on peagi võrdsed ainuüksi laenude intressikuluga. Hea on seejuures, et majandus üldiselt toimib ja vakantside märgatavat suurenemist ei ole. Sellises olukorras hoiab keskmine vara omanik olemasolevat olukorda: rahavoog olemas, laen teenindatud, laenujääk vähenemas, kasum on intressikulu tõttu langenud, aga äri üldiselt toimib. Vara realiseerimine harjumuspärase hinnaga ja harjumuspärase tootlusega on aga raske ning tihti lausa võimatu. Nüüd on igal rendikinnisvara omanikul aeg oma objekti eest hoolitseda, seda värskena hoida, teha parendused ja olla hoolivam oma üürnike suhtes.
Üks turusegment ujub vastuvoolu
Kirjeldatud turuväärtuste ja projektitasuvuste dilemma kehtib enamiku kinnisvaratüüpide müügitehingute puhul. Välja avatud üks: maad ja hoonestamata kinnistud. Selle varatüübi puhul on olukord vastupidine – turg buumib. Selle põhjus on lihtne – hoonestamata kinnistute tagatisel laenu üldjuhul ei anta ega ole ka lähiminevikus antud, mis tähendab, et selles segmendis on finantseerimise mõttes business-as-usual: ostetakse üldjuhul omavahenditest või muude varade tagatisel. Muutunud on aga inflatsiooni mõju ulatus investorite ja muude majandus subjektide vabadele vahenditele. Kui raha on vaja inflatsiooni eest ära paigutada ning ümberringi on üleüldine volatiilsus ja suured riskid, siis hoonestamata maatükid on üks kindlamaid võimalusi vara säilitada ja pikas perspektiivis ka kasvatada. Valima peab siiski hoolikalt ja teadlikult.
Murena jääb silma kaks teemat
Esiteks regionaalareng või pigem arengupeetus. Kinnisvaraturul väljendub see arendustegevuse kui sellise ja enamasti ka rekonstrueerimise ebarentaabluses, mille tulemusel amortiseerub praegune hoonestus ja infrastruktuur hirmuäratava kiirusega, mis omakorda mõjub negatiivselt elukeskkonna kvaliteedile.
Teiseks on linnatänavate ehitustööd ja nendega seotud liikluse sulgemised ilmselgelt ebamõistlikult pikad. See mõjutab eelkõige ehituse piirkonda jäävaid ärisid ja kinnisvaraomanikke, kelle pindadel ärid töötavad. Täiesti tavaline on olukord, kus teeremondi ajal lõpeb ühel tänavalõigul mitme äri elukaar.
Rohesertifikaadid hoonetele, rajatistele ja protsessidele on arenenud riikides juba normiks saanud. Eesti majandusesidusus välismaailmaga on selle trendi ka meieni toonud.
Välisettevõtete reglemendid näevad tavaliselt ette, et harukontorid peavad tegutsema vaid rohesertifitseeritud hoonetes. Selline üüripinna valimise suund on avaldanud positiivset mõju kohalikule arendustegevusele. Enamik arendatavaid ärihooneid on kas juba sertifitseeritud või siis projekteeritud selliselt, et sertifitseerimine hiljem läbi viia. See tähendab, et sisuliselt nad vastavad rohestandardile.
Loodav kliimaministeerium võtab nüüd rohehoonete ja roheprotsesside temaatika ette täiesti uue nurga alt ja kõikehõlmavalt. Ühiskonna protsessid vajavad suunamist. Suunamuutusega kaasnevad alati kõrvalnähud ja valu, liiati seal, kus ettevalmistus puudulik ja maailmapilt ignorantne. Teadlikult tegutsedes on võimalik arvesse võtta uut globaalset rohesuunda ja planeerida kinnisvarategevust uues valguses, olgu selleks arendus, investeeringud, üürimine või protsesside haldus.
Energia tootmine ja salvestamine hoonetes on järgmine suur revolutsioon hoonete projekteerimisel ja ehituses.
Neli vajalikku reformi
Riigi ja kohaliku omavalitsuse tasemel oleks mõistlik läbi viia reformid, mis annavad uue dünaamika kinnisvarasektorile ja paljudele lähedal seisvatele sektoritele, nagu ehitus, finantsteenused, põllumajandus ja metsandus, aga ka teistele.
