Ärikinnisvaraturg ootab häid uudiseid kui värsket õhku: välisinvestorid lahkuvad, kohalikud püüavad päästa olukorda. Ent nüüd näikse olukord paranevat – kolm valdkonna eksperti analüüsivad perspektiivi.
RE Kinnisvara partner ja juhtiv konsultant Andi Pleskovski hindab Leedu logistikahiiu investeeringu märgiliseks. Kui büroopindade turu nukravõitu olukord on risti-põiki lahatud, siis logistikapindade vallast tuleb häid ja huvitavaid uudiseid. Eelmise nädala keskel Baltimaade suuremaid logistikakinnisvara arendajaid SIRIN Development pidas Saku valda rajatava logistikapargi SIRIN PARK TÄNASSILMA sarikapidu. 11,5 miljoni eurone laohoone sai sarikate alla. Leedu päritolu ettevõtte teatel on see arendus osa selle aasta 102 miljoni euro suurusest investeeringuplaanist kolmes Balti riigis. See investeering tõmbab tähelepanu.
Eile pealelõunal kinnitas Restate´i nõukogu liige Ardi Roosimaa, et “…pärast praktiliselt 12 kuud kestnud turu seisakut näeme viimasel ajal väga suurt turu aktiviseerumist.” Tõsi, ühelt poolt kõlab see äramärkimine selle arendusettevõtte enda uue äriarenduse valguses. Ent teisalt kannab see ka laiemat tähendust. “Ainuüksi viimase kümne päevaga on meie müügitiim suutnud sõlmida lepinguid üle 5500 m2. Sellist spurti võis viimati näha pärast koroonast toibumist,” sõnas Roosimaa ja jätkas:“Tegemist on selge signaaliga, et ärikinnisvara klientide usk äri ja turu aktiivsuse kasvu on taastumas. Julgust toetab kindlasti ka laenuintresside langetamine.” See haagib kenasti kokku SIRIN Developmenti rahasüstiga Eestisse.
Kapitel AS Investeeringute juht Holger Tilk, RE Kinnisvara partner ja juhtiv konsultant Andi Pleskovski, Uus Maa Kinnisvarabüroo lao- ja tootmispindade osakonna juht Fred Linnukütt analüüsivad olukorda ja perspektiive.
1.Millise kaalukategooria sündmusega on siin tegemist Eesti ja Baltikumi ärikinnisvara kontekstis?
Tilk: Ajal, mil välismaised kinnisvarainvestorid pigem lahkuvad Eesti turult, on iga uue välismaise arendaja lisandumine positiivne ja turuosalisi motiveeriv sündmus, mistõttu soovin meie headele leedu sõpradele edu ning õnnestumisi Eesti turul. Kuna Kapitelil on Pärnu maantee ääres Gate Tallinn tehnopargis Solina uue tootmishoone rajamise järgselt veel üks viimane vaba tööstus- ja logistikahoone rajamiseks sobilik olemasoleva taristu ja detailplaneeringuga krunt, on Kapitelil lähedusse uue tööstushoone lisandumise üle ainult hea meel, sest see tugevdab veelgi piirkonna head logistilist mainet.
Pleskovski: Tegu on Eesti ärikinnisvaramaastikul väga märgilise sündmusega ja seda mitmel põhjusel. Esiteks, tegu on sel aastal suurima turule toodava laohoonega, kus pakutakse üürnikele võimalust pindasid üürida ehk mis pole ehitatud ühegi konkreetse lõppkliendi tellimusel. Teiseks, hoone ehitust alustati ilma ühegi üürilepinguta, mis on nii suure mahu puhul väga julge käik, üldiselt oodatakse vähemalt 20-40% täitumist enne ehituse algust. Kolmandaks, üle pika aja tuuakse Harjumaal turule kõrgete lagede ja laadimissildadega eelkõige logistikaettevõtetele mõeldud hoone, kus on võimalik ka suuri ühikuid üürida.
Viimastel aastatel on palju arendatud väikestele ja keskmise suurusega ettevõtetele mõeldud stock-officetüüpi hooneid, aga nn big-box tüüpi suuri laohooneid pole juba pikka aega turule toodud. Baltikumi üleselt võib mõju avaldada see, et kuna SIRIN on teistes Balti riikides sarnast toodet edukalt turule toonud, siis võivad nad siia meelitada ka kliente oma teiste riikide hoonetest.
Linnukütt: Sündmus ise on julge samm logistikahoonete sektoris just spekulatiivse ehituse pärast arvestades majandusolukorda. Antud hoonet saab üürida alates 550 m2-st. Paindlikus pindade suuruste osas on hea. Arvestades SIRIN-i pakutud üürihinda, siis on tegemist täiesti tavapärese uue logistikahoone hinnaga. Asukoht toetab veel valmivaid tehaseid ja logistikakeskusi samas piirkonnas ning annab võimaluse neil hoojalisi kaubavoogusid ladustada enda läheduses. Elu on näidanud, sellise mahu üürilepingutega katmine on ca 3-4 aasta töö. Arvestades tänast olukorda Eestis, siis on seda aga raske ennustada. See on suur sündmus SIRIN-i jaoks, kuna on nende esimene hoone Eestis. Midagi sensatsioonilist ma turu jaoks selles ei näe. Uus Maa Kinnisvarabüroo lao- ja tootmispindade osakonna juht Fred Linnukütt jääb Leedu rahasüsti osas vaoshoituks.
2. Mida uut see kaasa toob ning milliste edasiste muutusteni, trendideni see viib Eesti ja Baltikumi ärikinnisvaraturul?
Tilk: Kindlasti võidavad uue arendaja turule saabumisest potentsiaalsed üürnikud, sest turule jõuab rohkem erineva kvaliteedi ja asukohaga tööstuskinnisvara, mille vahel on üürnikel võimalik valida. Kuna tööstuskinnisvara üürnikud on hetkel üsnagi ettevaatlikud laienemis- ja kolimisplaanide tegemisel ning mitmed suured tööstuskinnisvara üürnikud on arendamas endale oma logistikakeskuseid, on võimalik, et spekulatiivse arendamise osakaalu tõus suurendab ajutiselt Tallinna tööstuskinnisvara vakantsi. Üleüldiselt ma siiski ei usu, et uue arendaja lisandumisega toimuks turul suuri muutusi. Kapitel AS Investeeringute juht Holger Tilk näeb Baltikumi lõunariigi rahasüstis turuosalisi motiveerivat tahku.
Pleskovski: Märgiline on see, et kohalikule turule on sisenenud uus Baltikumiülene tugev arendaja, kes on juba aastaid siia laienemise võimalusi otsinud. Tänaseks on neil Harjumaal portfellis mitmeid arenduseks ettevalmistatavaid kinnistuid, kuhu järgnevatel aastatel võib kerkida uusi hooneid.
Logistikaettevõtetel on viimastel aastatel olnud keeruline ruume leida, kuna uut pinda just selle sektori esindajatele on turule toodud minimaalselt. SIRIN täidab täna turul selle tühimiku ja pakub ka suurematele ettevõtetele võimaluse vähem kui aasta ette planeerides ruume üürile võtta. Selline julge turule tulek kinnitab ka seda, et aina raskem on ärikinnisvara nö paberil ette müüa ja edukamad on juba aastaid olnud need arendajad, kes stardivad kas minimaalse sõlmitud lepingute mahuga või siis suisa tühja hoonega. Läbimõeldud kontseptsioonid ja head asukohad saavad enamasti ka täidetud.
Linnukütt: Avardab kohalikel ettevõtetel võimalusi, aga mingeid muutusi või trende see kaasa ei too. Analoogseid hooneid on arendatud Tartu maantee suunal ja sinna tuleb neid lähiajal juurde, mille maht on suurem ja kontseptsioon sama. Ilmselt on muutus hinnas lähema aasta-kahe jooksul, sest konkurents on olemas. Selline ehitus peaks andma julgustust välisinvestoritele, et Baltikumi ja Eestisse on turvaline investeerida. Seda sündmust on mõistlik ära kasutada organisatsioonidel, kes tegelevad välisinvestorite ja ettevõttetele võimaluste leidmisega Eestisse.
ÄRIPÄEV / Siim Sultson
