Eelmisel nädalal toimus traditsiooniline Eesti Kinnisvarafirmade Liidu sügiskonverents, kus meie juhtiv brüoo- ja kaubanduspindade maakler Aira Veelmaa arutles koos Tanel Oleki ja Keir Hildebrandiga paneeldiskussioonis teemal “Büroopindade sektor – elevant toas?”. Siinkohal võtab ta lühidalt kokku kõige olulisemad mõtted ehk milline situatsioon büroosektoris valitseb ja mida on oodata edaspidi.
1.) Viimasel ajal on isegi A-klassi büroohoonetes vakantsid suurenenud ning on näha, et pakkumine ületab nõudlust ka edaspidi, sest järgmisele 5 aastale on kavandatud märkimisväärne maht uut büroopinda. Samas on ainuüksi viimasel kahel aastal valminud üle 100 000 m² büroopindu, mistõttu väga paljud suured ettevõtted on uue büroo üürinud ja kindlasti suur osa neist viie või isegi 10 aasta jooksul uut büroopinda ei vaja.
2.) Vabanenud või vabanemas on mitmeid suuri pindu ja terveid büroohooneid, samuti vabaneb pidevalt pindu mõne aasta vanustes hoonetes, kus üürilepingute lõppedes osa üürnikke oma üüripinda vähendavad, sest seoses kodukontoris töötamise jätkamisega on ettevõtete pinnavajadus sageli muutunud.
3.) Järgmise kümne aasta jooksul väheneb 18-65-aastane elanikkond Statistikaameti prognoosi kohaselt enam kui 10 tuhande inimese võrra, seega ka demograafia büroopindade nõudlusele kasvule positiivset mõju ei oma.
4.) Tänaste trendide puhul võiks nõudlust büroopinna järgi suurendada vaid see, kui Eestisse hakkaks tulema senisest oluliselt rohkem rahvusvaheliste ettevõtete kontoreid (koos välistööjõuga). Seda ei ole viimastel aastatel soosinud meie asukoht agressiivse naabri kõrval, samuti Eesti ettearvamatuks muutunud sisepoliitika ning eelmainitust tulenev ebakindel majanduskeskkond.
5.) Lähiaastaiks planeeritav arenduste maht tekitab mure, kas isegi uutesse hoonetesse, mis seni varem või hiljem üürnikega täita on õnnestunud, edaspidi piisavalt ettevõtteid jätkub isegi majandusolukorra paranemise korral. Ei saa ju eeldada, et kõik ettevõtted oma büroosid uutesse hoonetesse kolima hakkavad, sest üürihinnad uusarendustes pole kindlasti kõigile jõukohased. Tänaste trendide jätkudes üürihinna erinevus päris uutes ja mõne aasta vanustes hoonetes pigem suureneb ja kel soov vanemast hoonest modernsele pinnale kolida on võimalik uue asemel üürida soodsama hinnaga pind 5-10 aasta vanuses hoones, millest enamik on ju täiesti uueväärsed.
6.) Vanade büroohoonete omanikel, kel juba täna on vakants mureks on, tasuks olukorda teadvustada ja hakata varakult tegelema oma pindadele uute funktsioonide kavandamisega, sest paraku ei ole põhjust uskuda, et nende jaoks turg oluliselt paremaks muutub. Juba täna on näha, et nt 300+ m² pinna üürnikud pole sageli nii hinnatundlikud, et kõige soodsam pind valida ja isegi ekstreemsetest üürisoodustustest ei pruugi üürnike leidmisel abi olla. Samuti on senine kogemus näidanud, et rekonstrueeritud hoone, mille üürihind on enamasti küll samas suurusjärgus uusarendustega, on üürnikele siiski vähem atraktiivne kui päris uus. Siin sõltub palju kindlasti hoone asukohast ja hoone arhitektuurilistest võimalustest: kindlasti tasub enne rekonstrueerimist põhjalikult analüüsida, mis oleks turuolukorda arvestades hoone parim võimalik kasutusotstarve. Ja paljudel juhtudel see ei ole büroo.
7.) Vanade büroohoonete ümberehitamine muuhulgas tavapärasteks elamispindadeks võiks olla ka linnaametnike poolt soositud, sest tühjaks jäävad hooned linnaruumi ju paremaks ei muuda. Võib-olla leiduks nii isegi võimalusi keskmisest veidi soodsama elamispinna rajamiseks hinnatundlikematele ühiskonnagruppidele. Uusarenduste korterid pole kõigile tasukohased, samas nõudlust madalama hinnaga elamispinna vastu paistab olevat. Juhul, kui vanale hoonele uue elu andmine on soodsam kui uue hoone ehitus, tasuks seda kindlasti kaaluda. Lisandväärtusena võidab ka keskkond, sest lammutus ja uue ehitus on kahtlemata suurema keskkonnajalajäljega kui olemasoleva ümberehitus.
