Vakantsid ärikinnisvaras suurenevad ja kasumeid sööb laenukulu. Seni edu taganud suur laenukoormus on äkitselt saanud investeeringule veskikiviks, tõdevad valdkonna eksperdid. Nad toovad välja, kes on käesoleva aasta II poolel võitjad, kes kaotajad.
Uus Maa ärikinnisvara büroo- ja kaubanduse osakonna juht Eduard Sorokin ja LHV pensionifondide kinnisvarainvesteeringute juht Rait Riim portreteerivad tulevase poolaasta ärkinnisvara turu võitjaid ja kaotajaid, analüüsivad kujunevat olukorda ning annavad nõu, mida teha.
Kes on käesoleva aasta II poolel ärkinnisvaraturul võitjad, kes on kaotajad?
Uus Maa ärikinnisvara büroo- ja kaubanduse osakonna juht Eduard Sorokin: Aasta 2023 moto on: “Cash is God!” Käesoleva aasta II poole suurimad võtjad kinnisvaras on samad isikud, kes olid poodiumil I poolaastal, ainult et aasta teisel poolel on võidud suuremad. Need on selge visiooniga hästi kapitaliseeritud likviidsete vahenditega investorid. Sellised investorid kasutavad oskuslikult pädevate kinnisvaranõustajate abi õigete objektide valikul ja finantsistide abi rahastusmudelite väljatöötamisel.
Suurimateks kaotajateks jäävad ülefinantseeritud madala kvaliteediga ja suurte vakantsidega kinnisvaraomanikud.
Peab tunnistama, et majandus on endiselt languses, vakantsid suurenevad ja kasumeid sööb laenukulu – sellises turufaasis ei tohi loota õnnele, vaid peab adekvaatselt hindama oma kinnisvaraportfelli või üksikvara tormikindlust. Seda nii kinnisvataettevõtja kui muu äri omanikuna.
Teada tuntud tõde kehtib ka täna. Edukas ei ole mitte see, kes on kõige targem või tugevam, vaid see, kes suudab paremini kohaneda muutuvas keskkonnas.
Kui aus sissevaade näitab ohumärke, siis tasub kaaluda kinnisvarapositsioonide staatuse ümbervaatamist ettevõttes. Mitmed tugeva taustaga ja hea põhiärimudeliga ettevõtted kasutavad praeguses turufaasis sale-and-leaseback võimalusi, kus oma kinnistu müüakse investorile ja jäädakse ise samas üürnikuks. Selline tehingutüüp vabastab põhivara alt vahendid, mida saab kasutada põhitegevuse finantseerimiseks või restruktureerimiseks või laiendamiseks olukorras, kus konkurendid ägavad likviidsuse defitsiidis. Veidi nuputamist ja konsulteerimist, natuke julgust ja turufaasist tulenev raskus on võimalik pöörata võiduks.
LHV pensionifondide kinnisvarainvesteeringute juht Rait Riim: Ärikinnisvarainvesteeringud on väga kapitalimahukad, mistõttu finantseeritakse neid suures mahus laenuga. Eelmine kümnend, kus laenuraha oli ajaloo soodsaim, meelitas kinnisvarainvestoreid kasutama võimalikult suures mahus võõrfinantseeringut, et saavutada kõrgeim võimalik omakapitali tootlus. Kiirelt ja palju tõusnud laenuintressid on tekitanud aga olukorra, et seni edu taganud suur laenukoormus on äkitselt saanud investeeringule veskikiviks – äärmuslikemal juhtudel ei suuda hoone poolt tekitatud üürivoog enam laenumakseid katta. Seega võib öelda, et kõige suuremaks kaotajaks on käesoleva aasta teisel poolel liigselt laenuraha kasutavad kinnisvarainvestorid.
Teiseks kaotajaks võivad, kuid ei pruugi, olla ärikinnisvara arendajad. Tunamullu kallinesid hüppeliselt krundid, mullu ehitushinnad ja tänavu laenuraha hind. Need kolm olulist komponenti on arendajate kulubaasi teinud oluliselt kõrgemaks kui arenduseelne äriplaan ilmselt ette nägi. Tõsi, kulubaasi tõusu kompenseerib küll mõningane üürihindade tõus, kuid üürihindade tõusu tempo on olnud oluliselt tagasihoidlikum kui kulude tõus.
Kõige suuremaks võitjaks saavad tänavu teisel poolaastal olema hästikapitaliseeritud kinnisvarainvestorid, kes turul tekkivad ostukohad ära suudavad realiseerida. Üheks selliseks investoriks saavad loodetavasti olema ka LHV pensionfondid. Nimelt pidasime pikalt kestnud majanduse tõusutsükli tipu ärikinnisvara hindu selgelt liiga kalliks, mistõttu tegime viimase nelja aastaga oluliselt vähem kinnisvarainvesteeringuid kui me soovisime. Nii on meil kogutud korralikult püssirohtu, et muutunud majanduskeskkonnas pikaaset üüritulu tootvaid büroo-, lao- ja kaubandushooneid soetada.
ÄRIPÄEV / Siim Sultson
