Aasta lõpp tõi kinnisvaraturule pessimismilaine – detsembris langes korteriturul tehingute arv võrreldes 2021. aasta viimase kuuga peaaegu kolmandiku ehk 31% võrra. Arco Vara Kinnisvarabüroo analüütik Mihkel Eliste nendib oma ülevaates, et üsna sarnane turusituatsioon püsib ka uue aasta alguses. Uus Maa Ärikinnisvara konsultandi Kristi Tamme hinnangul tuleb kinnisvaraostjal olla tänavu ettevaatlik, sest kui tehtud müügiprognoosid paika ei pea, võib see nii mõnelegi projektile saatuslikuks saada.
Eliste sõnul on populaarseimate kinnisvaraportaalide vaatamiste arv olnud mõnel päeval ligi kümme korda väiksem kui veel pool aastat tagasi, justkui potentsiaalseid turuosalisi enam isegi ei huvitaks, mis kinnisvaraturul toimub. Taoline väga järsk langus suhteliselt lühikese aja jooksul viitab analüütiku hinnangul selgelt paanilisele tarbijakäitumisele, mis ajaloolises vaates ei kipu ajaliselt kuigi pikalt kestma. Siiski ei maksa lähiaastatel oodata aastate 2020–2022 tasemeteni küündimist.
„Kinnisvara on pikaajaline investeering ja nii üüriinvestorid kui ka koduomanikud peaksid siiski jääma rahulikuks, kuna pikemas vaates eeskätt Tallinnas varade kapitalikasv takistamatult jätkub, olgu selle eestvedajaks kas pelgalt inflatsioon või elanikkonna ostuvõime ja rahvaarvu kasv. 2023. aasta toob uusi ja häid ostuvõimalusi eeskätt teisest kvartalist, mille juures ka potentsiaalsete ostjate puhul näib, et osa neist ootabki pelgalt hinnalanguse süvenemist,“ hindab Eliste.
2023. aasta esimeses pooles saab võtmeküsimuseks lisaks laenuturule tööturg, mille juures võimalike koondamis- ja pankrotilainete eskaleerumine võib viia täiendava tarbijakindluse halvenemiseni, mis vähendaks potentsiaalsete ostjate hulka turul veelgi ning seda pikaks ajaks. Nii arvab Eliste, et kuigi üüripakkumiste arv on praegu üle pikaajalise keskmise taseme, võib lähitulevikus Ukraina sõjapõgenike vool talvise perioodi tõttu taas ajutiselt võimenduda ja isegi kui seda ei juhtu, on eestlaste kindlustunne kinnisvara ostmisel oluliselt kehvem kui üürimisel. Siiski algab üüriturul taaskordne hinnakasvu tsük- kel Eliste hinnangul tõenäoliselt varem kui ostu-müügitehingute turul, mille juures 2022. aasta neljandast kvartalist on edasiste üüriinvesteeringute tegemine üle riigi selgelt taandunud.
Võib tekkida olukord, kus raha on, aga head pakkumised puuduvad. Domus Kinnisvara kutselise vanemmaakleri Katrin Kuusma sõnul on tunda ärevust kinnisvaraturul ja kõik huvilised ootavad, kuidas edasi läheb. Ilmselgelt on ralli lõppenud ja tormijooksu uutele müügipakkumistele ei toimu, kuid siinkohal ta pigem julgustab koduostjaid oma valikuid tegema, kui silmapiirile on ilmunud müügikuulutus, mis meelitab. „Põhjus lihtne – kui enne kerkis uusarendusi nagu seeni pärast sooja vihma, siis momendil on paljud arendusprojektide kaustad riiulile tagasi tõstetud ja valik järgmisel aastal jääb arvatavasti nigelaks. Arendajad üritavad turuga manipuleerida selle kaudu, et uute korteritega turgu üle ei ujuta, seetõttu ei ole oodata ka meeletut hinnalangust.
Järgmise aasta teises pooles võib ostja leida ennast olukorras, kus soovib endale kinnisvara soetada, raha selleks on, kuid pole head pakkumist. Kodu ostmiseks on aeg alati õige, kuna seda otsust tehakse südame ja mõistuse koostöös.“
Uus Maa Ärikinnisvara konsultant Kristi Tamm nendib oma ülevaates, et kinnisvara on Eesti kodumajapidamiste peamine jõukuse allikas ja kinnisvarasse investeerimine üleriigiline rahvussport, mis selgitab ka laia huvi turul toimuva vastu. Suhtelisest stabiilsusest hoolimata pole kinnisvaraturg seisev vesi ja mitmed tegurid mõjutavad selle toimimist pidevalt. Nii mõjutab Tamme hinnangul ametlikku hinnastatistikat paratamatult fakt, et elamispindade müügistruktuur on muutumas ja viimasel aastal on Tallinnas alustatud oluliselt vähem uute korterite ehitusi kui varem.
„Seetõttu on järgnevates kvartalites valmimas varasemast vähem kalli hinnaga uusi kortereid, mis langetab elamispindade statistilist keskmist hinda. Ametlik keskmise hinna langus võimendub tõenäoliselt ka korteriturul ja sunnib müüjad veelgi suuremale paindlikkusele. Seega toob see aasta kinnisvaras väga häid ostukohti. Konkurentsi tihenemine müügiturul lõpetab tõenäoliselt ka hinnaanomaaliad, kus arendajad saavad küsida 4000–5000 eurot korteri ruutmeetri eest asukohas, mis sellist hinnataset kuidagi ei õigusta.“
Ta lisab, et hoolimata Tallinna linnavõimu võimetusest väljastada talutava kiirusega lube uute eluasemete rajamiseks on kiire hinnakasv ja normaliseerunud ehitusturg arendajatele piisavaks motivatsiooniks ootele pandud projektide taaskäivitamiseks. Seetõttu on ostjate jaoks valik laienemas. Kuna iga uue eluaseme ostuga vabaneb tavaliselt ka üks olemasolev, siis suureneb pakkumine ka vanemate korterite turul.
Eesti Ekspress / Gerli Ramler
