Võta ärikinnisvara valdkonnas muutunud keskkond arvesse nüüd ja kohe. Oleme ausad: turg on languses. Samas pakub muutlik olukord hulga väljakutseid ja võimalusi. Mida prognoosivad valdkonna eksperdid alanud aastaks, kriisiks, aga ka kriisijärgseks ajaks?

„Suurim oht kinnisvarasektorile aastal 2023 on selgelt geopoliitika, selle kõikvõimalikes vormides. Julgeolekueksperdid juhivad tähelepanu kõrgenenud reaalohtudele, rääkimata lõpututest infooperatsioonidest ja kõige suuremast küsimusest – millal ja kuidas lõpeb sõda Ukrainas? See kõik mõjutab välisettevõtete otsuseid siinsel turul,“ tõdes Uus Maa ärikinnisvara büroo- ja kaubanduse osakonna juht Eduard Sorokin. Eraldi teemana tõi ta välja energiaküsimuse: „Energiahinnad näitasid läinud aastal korraks hambaid. Aastal 2023 ei ole see risk kuhugi kadunud, pigem vastupidi, võtame eelmise aasta raputust hoiatusena ja arvestame äriplaanides energiahindade riski aktuaalsust.“

Teisalt suurimat võimalust nägi Sorokin märtsis: „Suurim võimalus aastal 2023 meil kõigil on uus valitsusliit mis moodustub pärast Riigikogu valimisi 5. märtsil. Igasuguses kriisiolukorras on oluline leadership, julge aktiivne juhtimine.“ Juhtida saab nii riske, kui ka võimalusi mis avanevad kiiresti muutuvas keskkonnas. „Meie riigi ja majanduse suur tugevus on selle kompaktsus, võime kohaneda. Kasutagem seda targasti!“ Teine suur võimalus aga on tema kinnitusel igaühe enda kätes – „…leida suurepärane ostuvõimalus ebastabiilsel turul ja sellest kinni haarata.“

Kapitel AS juhatuse esimees Taavi Ojala näeb alanud aastal nii globaalseid kui lokaalseid ohte: „Alustades üldisemast, siis on teadmata Ukraina sõja kestus ning selle sõja võimalik eskalatsioon. Hiinas on väga tõsine seis seal laialt leviva koroonaviirusega, mis loodetavasti ei levi uuesti sama hoogsalt üle maailma ja meie piirkonda ning ei tähenda järjekordseid piiranguid reisimisele ja tavaelule.“ Lisaks tõi ta välje vee kaks valdkonda: „Energiateemad – energiakandjate hind ja kättesaadavus, energiavaldkond omakorda mõjutab praktiliselt kõiki muid sektoreid. Finantseerimise hind ja kättesaadavus – baasintresside märkimisväärne ja kiire kasv Euroopas alates suve algusest on majandust väga palju mõjutamas ning see mõju on majandusse alles kohale jõudmas.“

Büroopindade turul kirvega kure püüdjaile ruumi ei jää

Omaette teema on väliskapital: „Hätta võivad jääda need ettevõtted, kes on valesti hinnanud võõrkapitali hinda lähiaastail. Väliskapital on siinsest piirkonnast osaliselt lahkunud ning osaliselt ootel tulenevalt eelkõige julgeoleku olukorrast Ida-Euroopas. Seega hetkel mingit välisinvestorite tunglemist meie piirkonda ei ole.“ Ent samas siin peitub ka võimalus: „Ärikinnisvara ostu huvilistel võivad tekkida huvitavad ostuvõimalused, kuna ostjaid on vähemaks jäänud ning mitmed müüjad on erinevatel põhjustel sunnitud oma vara müüma ning seetõttu peavad hinnaootusi allapoole korrigeerima.“

„Prognoosime, et nõudlus kvaliteetse kaubandus- ja büroopinna järele jääb alles, samuti heas asukohas paiknevate hotellide ja logistikakeskuste järele. Keerulisematel aegadel on võtmetähtsusega head usaldusväärsed suhted üürnike ja majaomaniku vahel ning vajadusel paindlikkus lahenduste leidmisel,“ osutas Ojala käesoleva aasta olulisematele asjaoludele.

Kas ärikinnisvarasse tasub jätkuvalt investeerida?

„Jah! Kui sul on raha, usaldusväärne turuinfo ja suutlikkus otsustada,“ kostis Sorokin. Tulemuse saavutamiseks on tema sõnul vaja täpset ja kiiret turuinfot, asjalikku laiapõhjalist analüüsi ja julgust teha otsuseid. „Tõelised pärlid ei vilgu reklaambänneritel kinnisvaraportaalides. Erakordselt head ostuvõimalused ei jõua reeglina suure avalikkuse ette – need liiguvad hästi lühikest aega kinnisvararingkondades kus professionaalsed turuosalised nopivad need kiiresti üles.“

Ärikinnisvarasse investeerimine lubab lähiajal põnevust, kuid nõuab ka terasust „Viimased 10 aastat kehtinud “win-win mudel” ärikinnisvaraäris on lõppenud. See oli steroididel kasvava turu meeldiv väljendus,“ nentis ta ja lisas tungiva soovituse: „Meie tugev soovitus on võtta muutunud keskkond arvesse nüüd ja kohe! Oleme ausad – turg on languses. Uue mudeli kirjeldamiseks sobib ehk kõige paremini vanasõna “ühe mehe võit on teise mehe kaotus”, või siis naise. Tulemas on arvestatav varade ümberjagamine kus kaotajaid on rohkem kui võitjaid ehk siis võitjad võtavad suurelt.“

Tõusnud intressid söövad ju nüüd ära suure tüki kinnisvarainvesteeringute ärituludest, mis võib üsna paljude õhukese marginaaliga projektide puhul tähendada reaalset kahjumlikkust. Samuti mõjutab üldine majandusaktiivsuse langus vakantside kasvu vanemates halvasti juhitud ärihoonetes. „Amortiseerunud hooldamata B- ja C-klassi ärihooned on üldjuhul täidetud väheefektiivset äritegevust viljelevate üürnike poolt. Sellised hooned on suurima löögi all, sest majanduslangus pühib väheefektiivsed ärid minema. Energiahindade šokid lisavad sellele protsessile hoogu juurde. Nüüd tuleb olukorrale ausalt otsa vaadata ja teha otsused. Suhelda üürnikega. Moderniseerida hooned. Restruktureerida laenud. Otsida varale ostja kui endal jõud üle ei käi,“ loetles Sorokin kiireloomulisi soovituslikke samme.

„Kui investeerimise all mõelda pikaajalist kapitali paigutamist, siis jah, ikka. Uut keskses asukohas ja tervikliku kontseptsiooniga ärikinnisvara suures mahus lähiaastail juurde tulemas ei ole, mistõttu pakkumine ei suurene,“ märkis Ojala investeerimise kohta alanud aastal.

Ärikinnisvara turg peale kriisi: kuidas selleks valmistuda, milleks valmis olla, milline on tulevikutrend?

„Igasuguse kriisi tulemus on väärtuste ümberhindamine,“ tõdes Sorokin. Mis on halvas head? Viimase aasta energiašokid on avanud inimeste silmad loodusressursside raiskamise probleemile.

„Majanduse uus kasvutsükkel tuleb kokkuvõtlikult “tugevalt roheline”. Jätkusuutlik majandamine erinevates vormides: tarbimise efektiivsus, taastuvad energiaallikad, jagamismajandus, prügisorteerimine.. need on ainult mõned märksõnad. Hoone energiaklass ja kvaliteedisertifikaat mängivad juba praegu järjest suuremat rolli,“ jagas Sorokin uue kasvutsükli märksõnasid ja teemasid.

Teisalt tuleb kriisi järel valmis olla hinnahüppeks: „Valmis peab olema selleks, et majanduse taastumisel tekib uute kvaliteetsete äripindade pakkumisvaakum. Täna on paljud suured ja väikesed arendusprojektid pausil, teadmata ajaks. Kui aga ükspäev nõudlus taastub ja kõik korraga ehitama hakkavad, siis pikenevad valmimisajad ja hinnad lendavad defitsiidi tulemusel uutesse kõrgustesse.“ Liiati tuleb meeles pidada, et inflatsioon püsib veel mõnda aega kõrge ja mõjutab seeläbi sisendite hindasid tulevikus. „Üürniku või ostja rollis on 2023. aasta super aeg build-to-suit projektide läbirääkimiseks, planeerimine ja ehitus võtab aega üks kuni kolm aastat, sõltuvalt mahust. Käesoleval aastal lukku löödud build-to-suit leping on hea hinnaga saadud pilet esimese klassi. Hiljem võib see rong sootuks läinud olla,“ juhatas Sorokin kätte teeotsa kriisijärgsesse aega.

„Me ei tea, kas, millal ja milline kriis tuleb,“ tõdes Ojala kriiside kohta. Seega „…tuleb omada konkurentsivõimelist kinnisvara läbi majandustsüklite, investeerida pidevalt selle parendamisse ning jälgida turgu.“

Aga siiski – mis ja kuidas edasi?

„Tulevikutrendid näiteks kaasaegse büroohoone puhul Arteri Kvartali näitel on peamiste märksõnadena ajavõit – kvartali enda asukoht kesklinnas kombineerituna erinevate igapäevaselt vajalike mugavusteenuste paiknemisega kvartalis sees, keskkonnasõbralikkus – keskkonnasõbralikud ja energiasäästlikud kütte- ning jahutuslahendused, jätkusuutlikkus ning kvaliteetne ja tervislik töökeskkond – nii konkreetselt ettevõtte enda büroopind kui hea ümbritsev sise- ja välisruum, erinevad töö- ja puhkealad ning rohelus,“ loetles Ojala ärkinnisvara edaspidi, ka kriisi järel olulisi märksõnu Kapiteli Tallinnas valmiva arenduse näitel.

Autor: Siim Sultson / Äripäev / Kinnisvarauudised.ee