Ärikinnisvara 2022. aasta turuülevaates on välja toodud kõige olulisemad makromajanduslikud näitajad, et anda ülevaade Eesti majanduse üldisest seisust. Nende hulka kuuluvad SKP, tarbijahinnaindeks, tööhõive määr ja pankade intressimäärad. Sellele järgneb büroopindade, kaubanduspindade ning lao- ja tootmispindade ülevaade, kus analüüsitakse iga ärikinnisvara segmenti ning turul valitsevaid üürivahemikke ja pindade vakantsust. Ülevaate viimases osas on kirjeldatud aasta suurimaid tehinguid ja kapitalisatsiooni määrasid.

Makromajanduslik taust

Vaatamata elukalliduse kiirele tõusule jäi tarbijate reaktsioon kõrgetele hindadele sügiseni tagasihoidlikuks ning tarbimine suurenes nii eurodes mõõdetuna kui ka koguseliselt. Hoolimata kindlustunde märkimisväärsest vähenemisest olid inimesed valmis jõudsa hinnatõusuga kaasa minema, milleks andsid võimaluse pandeemiasäästud ja teisest pensionisambast välja võetud raha. Enamus neist säästudest on praeguseks juba kasutust leidnud. Hoogne tarbimine on võimaldanud ettevõtetel kasumeid suurendada ka kiiresti kasvanud kulude keskkonnas.

Mööduva aasta lõpus ja uue aasta esimeses pooles viivad vähenenud ostujõud ja kahanenud säästud tarbimismahu languseni ja löögi alla satub ka ettevõtete kasumlikkus. Tänavu langeb majanduse maht 0,5%, kuid järgmisel aastal kasvab majandus peamiselt valitsussektori suurenevate kulutuste najal 0,4%. Aastatel 2024–2025 võib oodata majanduskasvu kiirenemist 3-4%ni, kuid sõja tõttu on nii hinna- kui ka majanduskasvu väljavaade tavapärasest ebakindlam. Püsivalt kõrged energiahinnad ja tootmiseks vajalike kaupade ning teenuste kallinemine pole veel täies ulatuses lõpptarbijateni edasi kandunud, mistõttu hinnatõus küll raugeb, kuid aegamisi. Vaatamata toidutoorme hinnalangusele maailmaturul suureneb lähiajal toidukaupade osakaal üldises hinnatõusus, kuna energiakriisist rohkem mõjutatud toidutootmine alles läbib Euroopas hinnatippu. Hinnatõus jääb käesoleval aastal veidi alla 20%, taandub järgmisel aastal alla 10% ning jääb aastatel 2024–2025 eeldatavasti 2–3% vahele. Majanduse jaoks seni suurim probleem ― kallis energiahind ― jääb püsima, kuniks pakkumispoolsed probleemid leevenevad. Selleks kulub aastaid, mille vältel võib riik anda täiendavat abi neile, kes seda rohkem vajavad. Energia hinnatõus puudutab eri sissetulekutasemega inimesi ja eri majandusharusid erineva tugevusega ning sestap on üldise hinnatõusu ohjamise seisukohast tähtis, et riigi täiendav abi oleks täpselt suunatud ja ajutine.

Eesti majandus langes statistikaameti andmetel neljandas kvartalis aastatagusega võrreldes 4,1%. Kuigi ka majapidamiste tarbimine oli neljandas kvartalis väiksem kui aasta varem, tulenes majanduslangus siiski eeskätt eksportivast sektorist. Ekspordi kahanemise taga on erinevad tegurid: kasvanud energiahinnad, halvenenud toorainete kättesaadavus, vähenenud nõudlus sihtturgudel jne. Majanduslangusele vaatamata on kiire hinnatõus hoidnud palgatõususurvet, mistõttu on tööjõu ühikukulu kiirelt kasvanud. Samas ei jää ka ettevõtete kasumite kasv sellele palju alla. See omakorda tähendab, et Eestis on tootmiskulu hoogsalt tõusnud, mis võib ohustada konkurentsivõimet ning tulevast majanduskasvu.

2022. aasta SKPs oli ootamatu põllumajanduse ning mäetööstuse ligi 10%, energiasektori üle 20% ja metsamajanduse üle 40% langus. Need on harud, mille konkurentsivõime kasvas sõja tõttu muutunud hindade tingimustes ja pigem oleks võinud arvata, et neil harudel läheb kriisi ajal hästi. Võrdlemisi suure panuse majanduskasvu andis mullu majutus- ja toitlustussektor, mis taastus koroonakriisist.

Edasise majandusarengu sõlmküsimuseks on see, kui tugevalt hakkavad kasvu piirama võimalikud konkurentsiprobleemid eksportivas sektoris, mille põhjus on tootmise kallinemine. Seni on hinnatõusu peamine põhjus olnud energia kiire kallinemine, kuid energiahinnad on viimasel ajal siiski langenud ega saa olla enam hinnatõusu päästikuks. Tootmise kallinemine ja konkurentsivõime halvenemine sõltuvad seega järjest rohkem meie enda tegevusest. Kui 2022. aastal viis toormete kallinemine paljud hinnad Eestis kiiresti üles, siis peaksime nägema, et toormete odavnemine välisturgudel toob need hinnad nüüd ruttu alla. Konkurentidest püsivalt kõrgem hinnatase halvendab meie konkurentsivõimet.

Kõrge inflatsiooni ja ostujõu vähenemise tagajärjel jätkub sel aastal keskmine brutopalga kasv. Oodata on enam kui 8% brutopalga kasvu, kuid reaalpalga ostujõud taastub 2021. aasta tasemele alles nelja aasta pärast.

Keskmine brutokuupalk oli 2022. aasta IV kvartalis 1775 eurot ehk 9,2% suurem kui 2021. aastal samal ajal. Tegevusalade lõikes oli keskmine brutokuupalk kõrgeim info ja side (3169 eurot), finants- ja kindlustustegevuse (2717 eurot) ning energeetika (2352 eurot) tegevusaladel. Võrreldes 2021. aasta IV kvartaliga kasvas palgatase enim avaliku kinnisvaraalase tegevuse (18%) ning majutuse ja toitlustuse (17%) tegevusaladel.

Statistikaameti andmetel tõusid jaanuaris tarbijahinnad aastataguse ajaga võrreldes 18,6%. Jaanuari hinnakasv kajastab valdavalt eelmise aasta esimeses pooles toimunud hindade hüppelist tõusu, alates mullu augustist on tarbijakorvi hinnatase püsinud enam-vähem muutumatuna. Toiduainete aastane hinnakasv ulatus jaanuaris 24%ni. Toiduhindade langustrend võib olla käeulatuses, sest mitmete põllumajandustoormete, sealhulgas teraviljade, või ja piimapulbri hinnad on Euroopa turul rekordiliselt tasemelt taandunud. Kuna soodsamate toormehindade ülekandumine tarbijahindadesse võtab aega, siis kallineb toidukorv keskmiselt tänavu umbes kümnendiku võrra. Energiahinnad olid jaanuaris aastatagusega võrreldes 33% kallimad, seda isegi hoolimata riigipoolsetest hüvitistest, mis hoidsid hinnakasvu tagasi. Kuna nii elektri kui ka gaasi turuhinnad on viimastel kuudel langenud, siis on kompensatsiooni vajadus vähenenud ning ühtlasi ka edasine kulusurve riigieelarvele.
Püsivama iseloomuga osa hinnatõusust ehk alusinflatsioon (hinnatõus, millest on välja jäetud toit ja energia) ei näita veel selgeid vaibumise märke. Rõiva- ja jalatsikaubanduses olid allahindlused tänavu väiksemad kui eelmisel aastal. Teenuste hulgas on hindu tõstnud sideteenuste pakkujad. Üldine nõudlussurve hindadele on nõrgenemas seetõttu, et majapidamised jätkavad tarbimiskulutuste piiramist. Hinnatõusu järkjärguline alanemine lähikuudel jätkub ning aasta keskmine hinnakasv ulatub Eesti Panga prognoosis tänavu 9,3 protsendini.

Tarbijahinnaindeksi kasv oli 2022 IV kvartalis langenud tagasi 20% juurde, olles jätkuvalt Euroopa Liidu üks suuremaid hinnatõusu näitajaid. Peamiseks hinnakasvu põhjustajaks IV kvartalis oli enim eluaseme kulutused (39%) ja toidu ja mittealkohoolsete jookide hinnamuutused (29%). Kiirelt kasvasid veel kulutused transpordile (18%), ja majapidamisele (17%). Kõige vähem tõusid kulutused sidele (1%).

Praeguseks on Eesti vastu võtnud pea 30 000 sõjapõgenikku, kellest ligikaudu kaks kolmandikku on täisealised ja kellest omakorda eeldatavasti ligi 10 000 jõuab tööturule. Lühemas perspektiivis toob see kaasa tööotsijate arvu suurenemise, pikas vaates võib aga eeldada, et tööturg kohaneb ja ettevõtted loovad töökohti juurde. Muutunud majanduskeskkonna mõju Eesti ettevõtete konkurentsivõimele ja seeläbi ka tööhõivele on keeruline prognoosida. Mida suurem on energia ja gaasi osakaal toote või teenuse kuludes, seda tugevam on energiakriisi mõju vastavale harule. Samas võivad majapidamiste ostujõu kahanemine ja suuremad laenuintressimaksed tähendada nõudluse langust, eeskätt nende tootjate jaoks, kes ei tooda või paku esmavajalikke kaupu või teenuseid. Mõningase viivitusega on oodata majanduskasvu aeglustumise mõjul ka hõive kasvu pidurdumist ning hõive vähenemist.

Ettevõtete kahanenud värbamissoov jõuab tööturu näitajatesse viitajaga ning 2023. aastal hõive väheneb. Tööpuudus tipneb umbes 9% juures 2024. aastal ning osa töötuse suurenemisest on seotud sellega, et Eestis rakendatust otsivad Ukraina sõjapõgenikud hakkavad kajastuma tööturu statistikas.

2022. a IV kvartalis oli töötuse määraks 5,4%, mis on väike langus võrreldes eelmise kvartaliga kui töötuse määraks oli 5,6%. Viimase aasta jooksul on töötusemäär püsinud stabiilsena. Aasta tagasi samal ajal oli töötuse määr 5,2%. Tööhõive määr oli IV kvartalis 69,6% ning registreeritud töötuid oli 38 800, mida oli ligi 2500 võrra rohkem kui mullu samal ajal. Hõivatuid oli neljandas kvartalis 15–74-aastaste seas 680 600. Täisajaga töötas IV kvartalis 84,6% hõivatutest, osaajaga hõivatuid oli 109 500. Mitteaktiivseid inimesi oli tööturul 259 000. Peamised mitteaktiivsuse põhjused olid pensioniiga, haigused või vigastused ja õpingud.

Ehitushinnaindeksi komponendid kiirenesid 2022. aasta IV kvartalis veelgi, viies koondindeksi uuele rekordtasemele. Võrreldes eelmise aasta sama ajaga kasvas koondindeks ligemale 37 protsendipunkti võrra, ulatudes 269,4 punktini. Kulutused ehitusmaterjalidele suurenesid aastaga 37,7 protsendipunkti võrra ja tööjõule 29,3 protsendipunkti võrra. Enim kasvasid aga kulutused ehitusmasinatele, millele avaldasid mõju globaalsed tarneraskused ning kiirelt kasvanud nõudlus. Aastataguse ajaga võrreldes kasvasid kulutused 38,1 protsendipunkti võrra.

Euroopa Komisjoni andmetel oli Eesti majandususalduse indikaator 2022. aasta novembris 83,1 ja see on oluliselt alla pikaajalise keskmise (100) ja eelmise aasta novembri taset (106,7). Oluliseks probleemiks on saanud, et Eesti majanduskeskkond pole välisinvestoritele enam nii atraktiivne ja kallid energiahinnad halvendavad kohalike ettevõttete rahvusvahelist konkurentsivõimet.

Viimase kahe aasta madalaim tarbijate kindlustunde indikaatori tulemus oli 2022. aasta septembris -44. Aasta varem oli näitaja aga kõrgeimal tasemel +2, mis tähendab, et tarbija kindlustunde indikaator langes aastaga 46 punkti võrra. Järsk langus tuleneb eelkõige Venemaa-Ukraina sõja mõjust üldisele kindlustundele, millele lisas omakorda hoogu ka sõjast tingitud kõrged energiahinnad ja järsult kasvav inflatsioonimäär. Tarbijate kindlustunne püsis 2022. aasta IV kvartalis väga madal ja kindlustunde indikaator oli aasta lõpuks -36. Uus aasta on eelkõige sooja talve ja väiksemate kui kardetud energiahindade tõttu alganud positiivsemalt ning tarbijate kindlustunde indikaator on veebruariks jõudnud tasemele -25. Aasta tagasi samal ajal oli see näitaja aga -14. Tarbija kindlustunde indikaatoriga käsikäes käivad ka ärisektorite kindlustunde indikaatorid. Küll aga ollakse seal kindlustunde määramisega konservatiivsem, mis tähendab, et kindlustunne langeb ja tõuseb vähemal määral ning enamasti ka väikese viivitusega. Madalaimat kindlustunde indikaatorit näitas 2023. aasta alguses ehitusettevõttete näitaja (-17) ja kõrgeimat jaekaubandusettevõttete näitaja (-9). Ehitusettevõttete madal kindlustunne on tingitud vähenevast ehitusmahust ja ebakindlusest ehitusmaterjalide hindade üle. Jaekaubandusega tegelevate ettevõttete kõrgema kindlustunde põhjuseks võib pidada kõrget inflatsiooni eeskätt tarbekaupadele ning sellest tulenevaid suurenevaid käibeid.

2022. aastal toimus kinnisvaraarenduse turul kiire areng, millele viitab laenukäibe statistika. 2021. aastal väljastati uusi laene 1204,8 miljoni euro eest, mida oli 272,4 miljoni võrra vähem kui 2020. aastal, ületades ka pandeemiaeelse taseme. 2022. aastal anti kokku 1403 miljoni väärtuses laene, mis oli 200 miljoniline kasv 2021. aasta laenukäibelt. Kõige suurema osakaalu moodustas eluasemete arendusprojektide finantsseerimine (370,4 miljonit eurot). Järgnesid laenud muu kommertskinnisvara soetamiseks (238,3 miljonit eurot) ja lao ja tootmispindade finantseerimiseks (227,1 miljonit eurot). 211 miljonit eurot anti laene eesmärgiga finantseerida büroopindade soetamist ja 179 miljonit eurot omatarbelise kinnisvara jaoks. Kõige väiksema summa eest pakuti laene kaubanduspindade soetamise jaoks (177,7 miljonit eurot).

Alates 2015. aasta novembrist, kui Euroopa Keskpank hakkas keskpangas hoitavatele reservidele negatiivset intressimäära kehtestama, et pangad paiskaksid selle ressursi laenuna peamiselt ettevõtlusesse välja. Intressimäärasid on hoidnud all ka Euroopa Keskpanga otsus käivitada suuri varaostuprogramme ehk lihtsamalt öeldes trükkida juurde uut raha. Alates sellest perioodist on intressimäärad valdavalt langenud, jõudes põhjatasemele alates 2020. aasta novembrist, kui kuue kuu EURIBOR langes -0,5 protsendi peale. Tänaseks on EURIBOR tõusnud tasemele, mida nähti viimati 2012. aasta augustis kui EURIBORI määraks oli 0,66%. 2022. aasta lõpuks oli kuue kuu EURIBORI määraks 2,4%. Viimane positiivne EURIBORI määr oligi 2015. aasta lõpus. Tõusva EURIBORI mõjul on tõusnud ka ettevõtluseks mõeldavate laenude intress kui 2022. aasta IV kvartali keskmiseks laenu intressiks on 4,8%. Arvestades, et Euribori määra tõstetakse 2023. aastal veelgi, kasvavad ka laenude intressid.

Büroopinnad

• Büroopindade turgu iseloomustab 2023. aastal väike arenduste valmimise maht.
• Arenduste vähesuse tõttu on oodata büroopindade vakantsuse vähenemist.
• Madal vakantsus tähendab kõrgemaid üürihindasid ka kehvema klassi büroopindadel.
• Majanduses toimuva ja väikese uusarenduste mahu tõttu lükatakse uuele büroopinnale liikumise plaane edasi kui ettevõtte suuruse kasv seda lubab.
• Eelmise aasta energiahindade tõusu kordumise mures suureneb nõudlus madala energiaklassiga pindade järele.

Bürookinnisvara turg on Tallinnas koondunud peamiselt viide piirkonda, mis katavad suurema osa A- ja B-klassi büroopindadest: südalinn, Pärnu maantee, Mustamäe tee algus, Mustamäe Tehnopol ja Ülemiste äripiirkond. Aina enam on tekkimas ärikinnisvara ka Põhja-Tallinna, sh ka bürookinnisvara. Noblessneri ja Kalamaja ning Volta arendused on uued piirkonnad mis järgnevatel aastatel kasvatavad bürookinnisvara mahtu. Turgu iseloomustab tugev konkurents kesk- ja äärelinna vahel ning ehitusjärgus olevate ning valminud hoonete vahel. 2023. aasta jaanuari seisuga on kaasaegse büroopinna maht Tallinnas enam kui 1 miljon m2.

Tallinna A- (kaardil tähistatud sinisega) ja B-klassi (kaardil tähistatud punasega) büroohooned äripinnaga vähemalt 2000 m2:

2007. aastal alguse saanud majanduskriis viis bürookinnisvara arendamise täieliku seisakuni. Aastatel 2009–2011 ehitati vähem kui 60 000 m2 uut A- ja B-klassi büroopinda, sealhulgas 2011. aastal vähem kui 4000 m2. Uus tõus sai alguse 2013. aastal, kui viie aasta jooksul (2015–2019) toodi turule enam kui 280 000 m2 uut büroopinda ehk keskmiselt veidi alla 60 000 m2 aastas. 2020. aastal lisandus üle 60 000 m2 uut büroopinda ning 2021. aastal pandeemiast tingitud ebakindluse tõttu vaid 30 000 m2. 2022. aastal suurenes büroopinna maht ligi 75 000 m2. 2023. aastal jääb büroopindade arendusmaht väiksemaks kui tavaliselt ning suuremad projektid on planeeritud valmima 2024. aastal.

2022. aastal nägime mitmete 2021. aastal valmima pidanud hoonete ehitustööde edasilükkamise tõttu enam kui 70 000 m2 suurust büroopinna turule tulekut. Aktiivseim piirkond on kesklinn, kus tuuakse turule ligi 50% valmivast büroopinnast. Suurimad kesklinna projektid 2022. aastal olid Avala kvartali teine büroohoone (Polaris), Porto Franco arenduse kolmas maja (esimesena valmis 2019. aastal hotell, 2023. või 2024. aastal valmib ka kõige suuremahulisem etapp) ja Vabaduse väljaku äärde kerkiv Kawe City.

Väljaspool kesklinna jätkus arendamine valdavalt väljakujunenud piirkondades. Nii nägi suuremate arendustena Ülemiste City Alma Tominga maja (büroopinda ligi 14 000 m2) ja Tehnopoli linnaku kolmandat hoonet (büroopinda ligi 12 500 m2). Uue piirkonnana lisandus Mustamäe tee äärne Lõvirahu arendus, kus varem valminud korterelamute juurde kerkis G4Si uus peahoone. Põhja-Tallinnas pööratakse peamiselt rõhku multifunktsionaalsetele ärilinnakutele, büroopinda lisandus neist enim Volta kvartalisse, mille teine hoone toob turule üle 5000 m2 uut büroopinda.

Ka 2023. aastal valmivad büroohooned valdavalt Kesklinna ja Kesklinna äärsete piirkondade aladel. Suurimad valmivad arendused 2023. aastal on 2022. aastal valmima pidanud, kuid edasi lükkunud Maakri HUB arendus, kus 1990. aastate lõpul valminud endisest Postimehe peamajast kujundatakse kaasaegne 17- korruseline büroohoone ning samuti järgmisesse aastasse edasi lükkunud Park Tondi arendus. Lisaks on planeeritud, et 2023. aasta lõpus valmib Ülemiste Citys olev Viktor Masingu maja ja Porto Franco uus hoone.

2023. aastal valmivad büroohooned:

Ehkki tänaseks on turg suhteliselt hästi absorbeerinud pakutava mahu, on pakkumiste maht endiselt väga kõrge ning see on juba mitu aastat hoidnud üürihinnad stabiilsel tasemel, ehkki kvaliteetsete üürnikega moodsates büroohoonetes on läbi indekseerimise toimunud hinnatõus. Tallinna kesklinna A-klassi kontorihoonetes oli 2022. aasta II poolaasta netoüür valdavalt 16 ja 18 €/m2 vahel (Kuldse miili büroohoonetes rohkem kui 20 €/m2) ning detsembri seisuga jäi vakants 5–6% vahele. Energia kriisi ja ehitushindade kallinemise tagajärjel vähenev 2023. aastal valmivate büroohoonete maht langetab pakkumist. Väikese pakkumise mõjul hakkavad büroohoonete vakantsid vähenema, mis aga omakorda tõstab pakutavate üüripindade hindasid.
Äärelinna A-klassi hoonetes oli vakantsimäär sarnane nagu kesklinnas (7-8%) ja hinnatase on keskmiselt 4 €/m2 võrra madalam. Veidi kõrgem on hinnatase Ülemiste City parimates majades, mis küündivad kohati kesklinna A-klassi hindadeni (15–16 €/m2). Nendest hoonetest on eelistatumad büroohooned, mis asuvad väljakujunenud äripiirkondades või mis pakuvad teatud aspektides keskse äripiirkonna hoonetest paremaid tingimusi (näiteks parkimisvõimalused, hinnatase, laienemisvõimalused).

Tulenevalt suurtest arendusmahtudest, on B-klassi hoonetes seni suurenenud vakants (2022. aasta lõpus 9%) tasemele, mis oli viimaste aastate kõrgemaid. Ka B-klassi pindade seas on oodata vakantsi määra vähenemist kuna uute büroopindade arendusmaht on vähenemas. Vakantsi vähenemise tõttu tõusevad ka B-klassi büroopindade hinnad. Praeguseks on kesklinna B-klassi pindade valdav üürivahemik 10–16 €/m2 ning äärelinnas 8-10 €/m2 ehk 2–4 €/m2 madalam kui piirkonna A-klassi pindadel.

Viimastel aastatel turule tulnud büroopindade maht on turule toonud kaasa teatud muudatusi, mis pikemas perspektiivis hakkavad halvendama peaasjalikult vanemate büroohoonete konkurentsivõimet. Eelkõige on selle põhjuseks vakantsete üüripindade lainetega täitmine, mis tähendab seda, et turule tulnud hooned täidavad oma vakantsed pinnad peamiselt vanemate sama klassi hoonete arvelt ning viimased peavad omakorda täitma B-klassi hoonetes asuvate üürnikega. Põhjuse on selleks andnud oluline pindade funktsionaalsuse ja energiatõhususe vahe ning ettevõtte kuvandi paranemine. Kuna uusi suurettevõtteid lisandub turule küllaltki harva, on selline üürnike ringimängimine küllaltki tavaline. Harvemal juhul leitakse pindadele teistsuguse iseloomuga kasutusfunktsioon. Lisaks on tekkinud ka mõneti anomaalne olukord, kus uusarenduste pakkumishind on vaid kübeke tõusnud, samas kui kolm-neli aastat tagasi valminud hoonete üürid on indekseerimise tõttu suurenenud, mistõttu võivad uuemad hooned lepingu lõppedes pakkuda paremaid tingimusi.

Kuna turg on pakkumise suurenemise läbi muutunud üürnikukeskseks, mängivad turul üha enam rolli nn mugavusfaktorid, mis ühelt poolt panevad arendajaid uute hoonete turule toomisel üha enam parema tulemuse nimel pingutama ning teiselt poolt sundima vanemate hoonete omanikke nii palju kui võimalik pindu kaasajastama, ehkki vanematel hoonetel on vähem võimalusi pindade ümbermängimiseks. Sellisteks mugavusfaktoriteks on kasvanud nõudmised büroo väljanägemisse, mis tulenevad tihti valitsevatest, mõnikord ka makromajanduslikest trendidest, märgata on ka trendi suurenenud keskkonnateadlikkuse suunas.

Viimase viie aasta jooksul oleme näinud lepinguperioodide lühenemist, kümneaastaste tähtajaga lepingute asemel on normaalsuseks saanud viieaastased üürilepingud, ent tänases turuolukorras ei saa üürileandjad selleski väga kinni olla, mistõttu sõlmitakse ka lühemaid lepinguid. Muutustele on kaudselt kaasa aidanud tehnoloogiasektoriettevõtete kiirelt muutuv pinnavajadus ning selles valdkonnas toimuvad kiired arengud. Üürnikukesksuse tõttu on pakkumis- ja reaalsete hindade vahele tekkinud tavapärane 0,5–1,0 €/m2-ne hinnadiferents, mis võimaldab üürnikel teha uusi lepinguid soodsamatel tingimustel või siis võtta aega uue, äritegevuseks sobiva pinna kaardistamisel. Seetõttu on üürnike vajaduse rahuldamisel üha olulisemaks muutunud hoone omanike paindlikkus üürisuhetes, müügi- ja turundusvõimekus ning koostöövalmidus kinnisvarabüroodega.

Viimastel aastatel on kasvanud nõudlus ühistööaladele ehk büroohotellidele, mis katavad ära väikeste pindade defitsiidi nõutud asukohtades. Arendajale on tegemist mugava variandiga, kus nad sõlmivad üürilepingu vaid operaatoriga, kes neid pindu siis omakorda lühiajaliselt välja üürib. Suure nõudluse taga on ka mitmed ettevõtted, kel on ajaga kasvanud soov sõlmida lühiajalisi üürilepinguid või leida ajutisi pindu. Täna on selline kontseptsioon esindatud mitmel pool kesklinnas (Tornimäe ärimaja, Metro Plaza, Hobujaama ärimaja, Fahle Park) kui ka äärelinnas (Ülemiste City, Nõmmel asuv Manta maja). Jälgides tähelepanelikult rahvusvahelisi trende, mis on järjest enam suunatud paindlikkusele ja mugavusele, on huvi ühistööalade vastu ka tulevikus väga kõrge, mis juba täna mõjutab vanemate büroohoonete vakantsust.

Kaubandus- ja teeninduspinnad

• Pensioniraha vabanemine II sambast ja säästude kasv on kasvatanud jaemüügi käibeid kõrgest inflatsioonist hoolimata.
• Arendused on täna keskendunud kodupoodidele, peamiselt Tallinna eeslinnadesse.
• Kiireim on kasv kodupoodide segmendis, mitmed jaeketid ehitavad uusi kauplusi.
• Tänavatasandi kaubandus on edukaim multifunktsionaalsetes linnakutes (Noblessner, Rotermann, Telliskivi).
• Lidli tulek seab olemasolevate jaekaubanduskettide kasumlikkuse löögi alla.
• Kaubanduskeskuste vakantsid on 4% ümber.

Kaubandus- ja teeninduspindade turg on Harjumaa kontekstis pealinnakeskne ja peamiselt koondunud suurematesse kaubanduskeskustesse linnast välja viivate peamagistraalide ääres. Teistest eristuvad kogu linna ja selle lähiümbrust teenindavad kaubanduskeskused nagu Ülemiste, Rocca al Mare ja Kristiine, millele Kesklinnas pakub omakorda konkurentsi Tallinna Kaubamaja koos Viru Keskusega. Lisaks paikneb üle kogu linna palju erineva suurusega, ent valdavalt lokaalseid kaubandus- ja teeninduspindu. Tänavakaubandus on aktiivsem segakasutusega piirkondades, kus toimib hästi büroo, kaubanduse, teeninduse ja toitlustuse integratsioon. Nendeks on Rotermanni, Telliskivi ja Noblessneri kvartalid, mis on pandeemia tingimustes hõivanud varem vanalinnale kuuluva osa. Tallinna kaubanduspindade turgu iseloomustab ka sarnaste kaubagruppide piirkondlik koondumine, näiteks asuvad paljud ehitus- ja sisustuspoed Lasnamäel Peterburi tee ääres ning Pärnu maantee ääres Osten Tori maja ja Järve Keskuse vahel. Samamoodi on suuremates kaubanduskeskustes valdavaks muutunud kaubagruppide piirkondlik koondumine.

Tallinna suuremad kaubanduskeskused (üüritav äripind vähemalt 5000 m2):

Vahepealsest madalseisust taastunud kaupade jae- ja hulgimüügi käive saavutas 2022. aasta lõpuks taseme 5,93 ja 2,83 miljardit eurot vastavalt. Jaemüügi käive suurenes aastaga 21% ja hulgimüügi käive 23%, samas kui tarbijahindade kasv oli samal perioodil 20%. Hulgimüügi käive on olnud püsivas kasvu trendis 2020. aasta II kvartalist saati. Jaemüük tõusis 2022. aasta IV kvartalis 102 mln euro võrra võrreldes eelmise kvartaliga. Tõusu mõjutasid enim aasta lõpu pühadega seotud kulutuste maht ja inflatsiooni tagajärjel kasvanud toidukaupade müügihinnad ja läbi selle ka käibed. Kõrge inflatsiooni jätkudes suureneb ka kaupade müügi käive millele paneb mõningase piiri tarbijate säästlikum ostukäitumine.

Viimastel aastatel on riskide suurenemise ja turu küllastumise tõttu loobutud suurte multifunktsionaalsete kaubanduskeskuste arendamisest. Suureks erandiks on Porto Franco, mille arendamine algas juba 2015. aastal, ent suure mahu, kohtuvaidluste ja korruptsiooniskandaali tõttu ei näe me arenduse täielikku valmimist ka 2022. aastal. Porto Franco I ja III maja valmisid 2022. aasta lõpus, kuid II hoone valmib 2025. aastal. Hea asukoht ning sadamapiirkonna suur arendusmaht tagavad keskusele siiski jätkusuutliku potentsiaali ning atraktiivsed üürnikud. Pausile on pandud Tallinna Kaubamaja ja Rocca al Mare Keskuse arendus. Kristiine Keskuse plaan luua multifunktsionaalne ärilinnak koos korterite ja büroodega viitab suuremale trendile luua linnakeskkond nagu see on loodud juba Ülemiste Citys ning loomisel Noblessneri, Rotermanni ja Telliskivi linnakutes. Tallinna siseste suuremate keskuste arendusplaanid ei realiseeru siiski enne 2025. aastat. Multifunktsionaalse linnaku teke aitaks maandada riske, mis keskustel on tekkinud seoses kasumlikkuse langusega meelelahutus- ja toitlustusvaldkonnas, mis on koos füüsilise kaubanduse vähenemisega kasvatanud varasemad nullvakantsid kaubanduskeskustes kuni 5%-ni.

Suuremate keskuste asemel on fookus viimastel aastatel keskendunud kodupoodide ja piirkonnapoodide arendamisele ning üha enam on selles mängus aktiivsema rolli enda peale võtnud nn Suur-Tallinn ehk Tallinna eeslinnad. Rahvaarvu kiire kasv Tallinna lähipiirkondades toob kaasa loomuliku vajaduse piirkondlike kaubandusteenuste järele ning nii kerkis 2022. aastal uus Prisma Harkujärve külla, Maardu linna ja Saue linna ning uus Selver Tabasalusse, lisaks ka IKEA uues kaubanduslinnakus Kurna külas.

Lidl, kellel on Tallinnasse ehitatud hetkel viis piirkondlikku kaubanduskeskust äripinnaga enam kui 13 600 m2, plaanib lähiaastatel juurde ehitada veel ligi 5000 m2 kaubanduspinda.

2023. aastal kerkib Kurnasse IKEA kõrvale ca 20 000 m2 suurune kaubanduskeskus, millest 6000 m2 on hõivatud Selveri toidupoe poolt.

2023. aastal valmivad suuremad kaubandushooned:

Suuremate kaubanduskeskuste keskmine üürihinna tase on viimastel aastatel jäänud 10–20 €/m2 vahele, keskusesisesed hinnaerinevused on reeglina tunduvalt suuremad. Viimaste aastate jooksul on hinnad püsinud stabiilsetena, koroonaepideemia mõju on toonud kaasa hindade stabiliseerumise ning vakantside kasvu. Keskmine vakants oli 2022. aasta Iõpus 4%–5% juures. Väikeste kaubanduspindade nt apteekide, lillepoodide ja loomapoodide üürihinnad jäävad populaarsemates kaubanduskeskustes vahemikku 10–50 €/m², kaubanduspindade hinnatipuks on täna enam kui 50 €/m2, mida suudavad maksta kesksetes kaubanduskeskustes intensiivse liiklusvooga piirkondades paiknevad üürnikud, kel on ka suurim käive ruutmeetri kohta. Suuremates kaubanduskeskustes maksavad üürnikud lisaks netoüürile ka käibeüüri, mis jääb tavaliselt vahemikku 5–10%. Kõrgeimat üüri maksavad täna kõrgeima hinnamarginaaliga pinnad, milleks on apteegid ja lillepoed, kus üürnik leitakse enamasti kauplusesisese oksjoni käigus, samas kui ankurüürnike üürihinnad jäävad 7–12 €/m2 vahele. Uued lepingud sõlmitakse aga kõrgemate üürihindadega. Uued ankurüürnikele mõeldud pinnad jäävad 10–14 €/m2 juurde ning väiksemad kaubanduspinnad jäävad enamasti 20–50 €/m2 juurde. 1000–2000 m2 suuruste Big-box kaubanduspindade üürihinnad jäävad aga vahemikku 8–10 €/m2. Kaubandus- ja teeninduspindade üürihinnapoliitika sõltub mitmetest erinevatest teguritest,¬ äripinna asukoht (kui intensiivse vooga piirkonnas pind asub), pinna suurus, suurte vaateakende olemasolu, konkurents sarnaste kaubagruppide osas, üürniku profiil, üürilepingu pikkus jne.

Tänavasissepääsuga pindadel jäävad tihedama kesk- ja vanalinna intensiivsemate jalakäijate vooga piirkondades üürihinnad valdavalt vahemikku 20–40 €/m2 (nt Kuldsel miilil on hinnad 18-25 €/m2, südalinnas isegi kuni 60 €/m2) äärelinnas enamasti 7–15 €/m2. Sedavõrd suured erinevused üüripindades on seotud liiklusvoo äärmiselt ebaühtlase jaotusega. Koroonaepideemia tõttu nägime keskmiselt 20–25% üürihinna langust vanalinna kaubandus-, teenindus- ja toitlustuspindadel, tänaseks on pindade hinnad taastunud kuid eesseisva energia hindade tõusu mõjul ning riigipoolsete toetuste puudusel võivad üürihinnad taas langeda. Vähemintensiivsemates piirkondades on hinnatase püsinud viimastel aastatel stabiilsena, kesk- ja vanalinna pindade puhul jääb üürihind vahemikku 7–15 €/m2 ja äärelinnas 5–10 €/m2. Võrreldavate äripindade üürihinnad on kaubanduskeskustes reeglina kõrgemad.

Valdav üürihindade vahemik kaubanduskeskustes:

Tänavasissepääsuga kaubandus- ja teeninduspindadel (äripinna suurus 50+ m2):

Lao- ja tootmispinnad

• Valdav enamik arendusi kerkivad logistikasektori ning jae- ja hulgimüügi nõudluse pealt.
• Tulenevalt e-kaubanduse kiirest arengust, spekulatiivse kinnisvara väikesest osakaalust ja lokaalse investeerimise osatähtsuse kasvust, on lao- ja tootmispindade sektor pidanud kriisile kõige paremini vastu.
• Ülepakkumise oht on kiire valmidusaja ja tellimuslepingute rohkuse tõttu väike, samas kui suuremate üürisoovide realiseerimine on lühikese valmimistähtaja puhul keeruline.
• Aktiivseim arendustegevus käib Tallinna lähiümbruses, lähitulevikus kasvab IKEA uue hoone tõttu Tallinna ringtee äärsete kruntide arenduspotentsiaal.
• Suure nõudluse tõttu püsivad üürihinnad ja vakantsimäärad madalatena.
Lao- ja tootmispindade turg on Eestis Harjumaa-keskne. Harjumaa lao- ja tootmispindade turul on atraktiivsemad mitmed Tallinna sisesed ja selle lähiümbruses paiknevad piirkonnad. Linnasisestest piirkondadest on eelistatuimad Mustamäe tee ja Kadaka ning Laki tee vaheline piirkond ning Peterburi tee vahetus läheduses asuvad lao- ja tootmishooned. Kontsentreeritumalt paiknevad linnasisesed lao- ja tootmispinnad Põhja-Tallinnas Kopli ja Paljassaare poolsaare sadamaaladel ja nende vahetus läheduses, samuti Sõjamäel raudtee ja lennujaama vahel ning Männiku tee ja Kalmistu tee ümbruses Nõmmel.

Linnavälised piirkonnad on valdavalt moodsama hoonestusega, eriti piirkondades, kus varasem hoonestatuse tase oli madal. Olulisemad piirkonnad on Tartu maantee ümbrus Rae vallas kuni Jüri alevikuni, kus asuvad mitmed suuremad ja väiksemad tehnopargid, samuti Tänassilma tehnopark Pärnu maantee ääres ning Tallinnast välja viivatel idasuunalistel teedel Vana-Narva maantee ja Peterburi tee piirkondades. Väljaspool neid piirkondi on turg väike, olles peamiselt koondunud suurematesse linnadesse nagu Keila ja Paldiski.

Eelistatud piirkondadel on välja kujunenud hästi toimiv infrastruktuur, klientide-koostööpartnerite lähedus, tööjõu kättesaadavus ja ligipääs. Valdavalt on nende piirkondade hoonestus kaasajastatud ning paljudes piirkondades on hoonestamata kruntide arv jõudsalt vähenemas. Piirkondade puhul on kaugus linnasüdamest ja teistest keskustest vähem oluline, märksa tähtsam on hea juurdepääs erinevat liiki transpordivahenditega ning paiknemine peamagistraalide suhtes.

Tallinna ja Tallinna lähiümbruse peamised lao- ja tootmishoonete piirkonnad (1 – Laki-Kadaka piirkond, 2 – Lasnamäe, 3 – Mõigu-Peetri-Jüri, 4 – Tänassilma, 5 – Loo-Maardu).

Viimaseid aastaid on iseloomustanud aktiivne ehitustegevus, kontsentreerudes peamiselt Tallinna lähiümbrusele, kus vaba maad ja arendusvõimalusi on veel piisavalt. Aktiivsemad piirkonnad paiknevad Tartu mnt ääres ning Peterburi tee suunal. Tallinna-siseselt on arendustegevus aktiivsem Kristiine ja Mustamäe linnaosa piiril paiknevas Laki tänava äripiirkonnas ning Lasnamäel (Peterburi tee ja Suur-Sõjamäe tänava lähiümbrus). Kasvanud aktiivsuse taga on ettevõtete kasv ja laienemine ning soov liikuda vanematelt ja kehvema planeeringuga pindadelt funktsionaalsematele pindadele. Suurem osa rajatud pindadest on valminud kindla üürniku jaoks või enda tarbeks, sest spekulatiivsel eesmärgil pindade rajamine on üürnike erinevatest vajadustest komplitseeritum ning on peamiselt levinud väiksemate pindade puhul. Arengu tulemusel on viimase viie aasta jooksul kasutusse antud ligi 825 000 m2 lao- ja tootmispinda, samas kui aastatel 2012–2016 anti kasutusse alla 600 000 m2 ehk 30% vähem pinda. 2021. aasta näitas, et tulenevalt väikesest vakantsist ning pakkumise ja nõudluse tasakaalust on ehitusaktiivsus endiselt kõrge, kasutusse anti enam kui 130 000 m2 pinda, ent ehitusloa sai üle 250 000 m2 pinda ehk enam kui 2017., 2018. või 2019. aastal ning sama palju kui 2020. aastal. 2022. aastal oli ehitusluba taodeldud 240 566 m2 pinna jaoks, mis näitab, et valmisolek arendada on sel aastal vähenenud. Kasutusloa sai 2022. aastal 133 720 m2 mahus pinda ehk üle 50% ehitusloa taotlenud pinnast.

2022. aasta suuremad hooned valmisid väljaspool Tallinna, ent logistiliselt olulistes kohtades tähtsamate ühendusteede ääres. Suurimaks hooneks on Rukki tee 2 aadressil valminud stock-office tüüpi hoone. Oma tarbeks ehitatud hoonetest on suurim Lotus Timberi uus tootmishoone Maardus, märkimisväärsed on veel Arrase uus tootmishoone Kiili vallas ning Konteki tootmishoone Tänassilmas. Spekulatiivsematest hoonetest on lisaks Rukki tee 2 hoonele suuremad veel Loo Kinnisvara hoone Ilunurme tee 7 aadressil ning Vintselle stock-office Sauel.

2023. aastal valmimas suuremad lao-tootmishooned:

Üürihinnad on tõusnud kaasaegsetel laopindadel enamasti 6,5–7,2 €/m2 juurde kuid leidub ka odavamaid 5,5 €/m2 suuruseid pindu. Nõudlus on suurem uuemate ja kaasaegsete pindade osas Tallinna piiril ja selle lähiümbruses, kus on eelistatud mitmesuguste võimalustega (telfri kasutamise võimalus, laadimisplatvormid, estakaadid, korralik ventilatsioon, hea manööverdamisvõimalus) küttega pinnad. Atraktiivsetes linnaäärsetes piirkondades on ladude ja tootmispindade üürihinnaks 6,5–7 €/m2 ja Tallinna sisestel suurematel kui 200 m2 suurustel laopindadel isegi kuni 9 €/m2. Vanemate pindade üürimäärad jäävad korralikemate pindade puhul 4,5–5,5 €/m2 vahele ja prognoosida saab pakkumise ja vakantsuse vähenemist, mille tulemusel üürihinnad tõusevad. Kõrgemad on üürimäärad ridaladude segmendis, kus väljaspool Tallinna algavad hinnad tavaliselt 6,5 €/m2-st, ulatudes isegi kuni 8,5 €/m2-ni, Tallinnas aga 7,5–9,0 €/m2-st, ulatudes Kadaka-Laki piirkonnas isegi üle 10 €/m2. Nõudlus nende pindade vastu on suur, mida näitab ka pakkumise kiire absorbeerumine.

Vanemate pindade vakants on kasvanud nii ettevõtete kolimise tõttu kui ka seepärast, et paljud vanad pinnad asuvad logistiliselt keerulistes kohtades (nt Põhja-Tallinn, Kristiine, Nõmme), mistõttu jäävad nad funktsionaalsuselt alla uutele tootmispiirkondadele linna lähiümbruses. Vaikselt on asutud ka vanemate tootmishoonete kruntide sihtotstarvet muutma, asendamaks madala kasutusega hooned teistsuguste hoonetega. Uute hoonete vakants jääb endiselt madalaks ehk alla 5% ning seda ka stock-office pindadel, kus linnasisesed arendused on praktiliselt 100%-liselt üürilepingutega kaetud. Linnasisestel arendustel jätkub trend segakasutusega pindade suunas, mille taga on maa kõrge hind. Turutsükli iseloomuliku kõrvalnähtusena jätkavad mitmed vähemalt 5 aastat tagasi krundi ostnud või sinna kolinud ettevõtted laienemist ning oluliseks faktoriks tulevase krundi valimisel on muutunud krundisisesed laienemisvõimalused ning arendajate või üürileandjate valmidus oma klientidele pakkuda rohkemat kui tavaks, kas siis ladudes leiduvate võimaluste või haldusega seotud teemadel. Kokkuvõttes jääb nõudlus sarnaseks paari viimase aastaga, mis tähendab seda, et huvi suuremate, vähemalt 10 000 m2 suuruste pindade vastu võib üles lugeda enamasti ühe käe sõrmedel ning endiselt jätkuvad vanemate hoonete vakantsiprobleemid.

Stock-office-tüüpi pindade puhul on täna likviidsemad väiksemad, tihti kuni 200 m2 suuruste boksidega pinnad; huvi suuremate, ca 500 m2 suuruste pindade vastu on mõnevõrra leigem. Kuna stock-office-tüüpi pinnad nõuavad lisaks tavapärastele lao- ja tootmispindade ka head nähtavust ja asukohta intensiivsema liiklusvooga piirkonnas, on selliste arenduste rajamisel eelisseisus suuremad linnast välja viivate teede äärsed piirkonnad ning linnasisesed arendused. Tänasel turul on ridaladude raskuskese nihkunud Tartu maantee suunalt Tallinna ning Mõigu-Peetri suunal ning Tallinna lähiümbruses on nõudlus tagasihoidlikum, mis väljendub sealsete hoonete hilisemates realiseerimistes, mitmete arendusobjektide ehitustööde alustamata jätmises kui ka täituvuse perioodi pikenemises. Linnasisesed arendused on seni hoone valmimisel praktiliselt 100%-liselt täitunud, mida ei saa öelda linnaväliste arenduste kohta, kus on kerge ülepakkumine.

Lao- ja tootmispindade valdav vakantsi määr ja prognoos:

Investeeringute turg

2022. aasta oli ärikinnisvara investeeringute turul aktiivne, investeeringute kogumaht oli 335 miljoni euro juures jäädes alla aasta varajasemale. 2021. aastal oli investeeringute kogumahuks lausa 450 mln eurot. 2021. aasta tulemusest parem oli vaid 2015. aasta, mil kinnisvarainvesteeringute maht ulatus 600 miljoni euroni. Vähenenud investeeringu mahu taga on Ukraina sõda ja sellest tulenev energiakriis, kahekohaline inflatsioon ja Euroopa Keskpanga poolt tõstetud intressimäärad. Vahepealsetel aastatel toimunud kiire kasvu taga oli turvasadama otsimine rahatrüki keskkonnas ning konkurentsivõimelised tootlused. Statistikasse ei ole arvestatud arenduskinnistute tehinguid, nendega seotud tehingute kogukäive ületas 100 miljoni euro piiri. Veel eelmisel aastal oli arendustehingute aastane kogukäive üle 370 miljoni euro.

Üle kolmandiku 2022. aastal toimunud investeerimistegevusest tehti tööstuskinnisvara segmendis. 2022. aasta esimeses kvartalis müüs arendusega tegelev ettevõte Restate Lasnamäel asuva stock-office’ite arenduse ühe hoone 11,3 mln euro eest. Aasta II kvartalis sai uue omaniku kahest uusehitisest koosnev Tallinna äärelinnas asuv logistikakompleks (12,5 mln eurot). Uue omaniku leidis ka Tallinna äärelinnas asuv laokompleks (8,8 mln eurot) ning müügi ja tagasiliisingu tehingu tulemusel müüdi tööstushoone 11,4 mln euro eest. III kvartalis läks tehingusse Pärnus asuv tootmishoone, mille hinnaks kujunes üle 30 mln euro. Tööstuskinnisvara arendus on Tallinnas ja Tallinna äärelinnades samuti aktiivne – aasta keskpaiga seisuga oli ehitusjärgus 28 projekti, kokku ligi 150 000 ruutmeetrit, sealhulgas mitu projekti lõpufaasis. Samas on tõusvate ehitushindade tõttu uute projektide arv ja maht langustrendis ning üürnikud vaatavad üha enam juba olemasolevate ja vanemate hoonete poole või uuendavad oma praeguste asukohtade üürilepinguid kõrgemate hindadega. Ehitusjärgus kontorladusid on 14 projekti raames kokku 67 100 ruutmeetrit, kuigi ka selles segmendis näib nõudlus vähenevat.

2021. aasta suuremad tehingud olid seotud kaubanduskeskustega, uue omaniku leidsid nii T1 kaubanduskeskus, Stockmann kui ka Mustamäe Keskus, kolme tehingu kogukäive ületas 135 miljoni euro piiri. Tegemist oli ka kolme kõige suurema ärikinnisvara tehinguga 2021. aasta jooksul. 2022. aasta I kvartalis müüs arendus-ettevõte enda jaekaubanduse suunitlusega kinnisvara-portfelli (stock-office’id ja toidupoed neljas asukohas üle Eesti). Lisaks vahetas omanikku Kohtla-Järvel asuv kaubanduskeskus 16,5 mln euro eest.

Büroode segmendis olid 2022.a I poolaasta suuremad tehingud Kristiines asuva büroohoone müük 6,5 mln eurot eest, Kesklinnas asuva büroohoone müük 9,7 mln euro eest ja Põhja-Tallinnas oleva kontorihoone müük 7,5 mln euro eest. III kvartalis aga toimus valdkonna suurim tehing, kui Tallinna Kesklinna büroohoone müüdi ca 40 mln euro eest.

2022.a I poolaastal müüdi ka alternatiivset kinnisvara, kui uue omaniku leidis tuntud kuurortlinnas asuv 6600 m2 suurune ja 92 toaga hotell 12,2 mln euro eest.

Kinnisvara kapitalisatsioonimäär on viimastel aastatel selgelt langenud, prime-kontoripindade tootlused, mis veel 2015. aastal olid üle 7% ja 2017. aastal 6,5%, langesid 2022. aastal alla 6%. Aeglasemalt on langenud kaubanduspindade tootlused – kui 2015. aastal olid paremate hoonete tootlused 7% juures, siis 2022. aasta lõpuks olid need langenud 6,7% juurde. Lao- ja tootmispindade tootlused on 2015. ja 2016. aasta 8% juurest langenud praeguseks samuti 6,7% tasemele. Tootlused on aasta lõikes jäänud sarnasele tasemele, kuid kasvavate intressimäärade tõttu on oodata investeeringute aktiivsuse vähenemist. Prime¬-kinnisvara jahivad enamasti rahvusvahelised investorid või kinnisvarafondid, kelle jaoks iseloomustab neid varasid hea asukoht, tugevad ja pikaajalisi lepinguid sõlminud üürnikud ning võimekus üürihinna tõusuga kaasa minna. Hetkel aga on märgata välisinvestorite huvi vähenemist ning nende turult lahkumise sagenemist. Selle tagajärjel viivad kunagised investorid ka raha meie turult välja. Kasvavate intressimäärade valguses on investori jaoks risk suurenenud, mistõttu oodatakse potentsiaalselt rahavoo-objektilt ka kõrgemat tootlust. Praeguse majandusolukorra jätkudes võime sel aastal näha tootlusmäärade kasvamist.

Kokkuvõte

Ärikinnisvara turg sõltub paljudest tegurist, sealhulgas majanduslikust ja poliitilisest olukorrast, tehnoloogia arengust ja regulatiivsetest muudatustest. Viimastel aastatel on turg kasvanud, eriti büroopindade ja kaubanduspindade sektorites ning nõudlus paindlike ja jätkusuutlike hoonete järele on suurenenud. Vähenev arendusmaht viitab sellele, et järgnevatel perioodidel ootab turgu ees pakkumise langus mille tõttu väheneb pindade vakantsus ka madalama klassi äripindade seas ja nõudlus madalamate kõrvalkuludega pindade järele kasvab.

Autor: Kristofer Orupõld / Analüütik / Uus Maa Peakontor