Makromajanduslik taust

Eesti Panga kevadise majandusprognoosi kohaselt nihkub Eesti majanduse taastumine aasta teise poolde, kuid tuleb see-eest hoogsam. Teise poolaasta kiirel majanduskasvul on keskpanga hinnangul kaks allikat: tegevuspiirangute kaotamine ja tarbimise ajutine järsk kasv teisest pensionisambast väljavõetud raha najal. Majandus taastub hiljem, kui detsembris prognoositud, aga siis ka äkilisemalt. Kriisi seljatamist varem loodetud tempos takistavad uus ja agressiivne haiguspuhang ning selle tõttu kehtestatud piirangud. Piirangute pärast jääb pikemasse surutisse osa teenusmajandusest (hotellid, restoranid, turismiteenused, reisijatevedu, meelelahutus), mis saab kriisist väljuma hakata alles aasta teises pooles. Seetõttu nihkub ka majanduse taastumine selle aasta teise poolde. Majandusolude normaliseerumine langeb ajaliselt lähestikku väljamaksete esimese lainega teisest penisonisambast. Esimese lainega võetakse teisest sambast välja rohkem raha, kui seni arvati, sest vastupidiselt ootustele lahkuvad esimeses laines keskmisest suurema pensionisäästuga inimesed. Seetõttu on teisest sambast väljavõetav keskmine summa esimeses laines märksa suurem, kui seni arvatud. Hüppeliselt suurenev majapidamiste kasutatav tulu kajastub ka suuremates tarbimiskulutustes ning see annab majandusele teisel poolaastal ajutise tugeva tõuke.

Kuna esimesel poolaastal on olud jätkuvalt keerulised, kujuneb selle aasta majanduskasvuks 2,7%, kuid 2022. aastal kerkib majanduskasv 5%ni. Tööstussektor ja kaubaeksport, mis on seotud rahvusvaheliste kaubaturgudega, kannatavad koroonapiirangute tõttu vähem. Rahvusvaheline nõudlus tööstustoodangu järele ja üleilmne kaubavahetus on juba jõudnud üle kriisieelse taseme, mis pakub ka Eesti eksportivatele harudele kasvuvõimalusi. Nagu eelmiselgi aastal, on majanduse laiapõhjalisem taastumine suures osas seotud sisenõudlust takistavate piirangute eemaldamisega. Kuna pandeemia kulg ja selle tõttu kehtestatavad piirangud on raskesti ennustatavad, jääb majanduse väljavaatega seotud ebakindlus siiski endiselt väga suureks.

Eesti sisemajanduse kogutoodang kasvas I kvartalis võrreldes eelmise aasta sama ajaga 5,4%. Suur majanduskasv sai teoks tänu eelmise aasta madalale võrdlusbaasile – pool majanduskasvust tuli maksude mõjust, eelkõige käibemaksu ja aktsiiside heast laekumisest. Majanduskasvu panustasid tegevusaladest enim kaubandus, info ja side, finants- ja kindlustustegevus. Sarnaselt maksudele oli ka kaubanduse positiivse mõju taga eelmise aasta samal perioodil aset leidnud langus. Majandusele andsid hoogu veel tervishoiu tegevusala koroonakulutuste tulemusena ja külmemast talvest tuge saanud energeetikasektor. Suurematest tegevusaladest pidurdasid majandust jätkuvalt töötlev tööstus ja viitajaga koroonamõju tunda saanud ehitussektor. Tegevuspiirangute tõttu püsis languses ka majutus- ja toitlustussektor.

Eratarbimine on nüüdseks vähenenud terve aasta, kahanedes esimeses kvartalis 3,3%. Reisimisega seotud kulutused kõrvale jättes, näitas ülejäänud tarbimine tagasihoidlikku kasvu. Eelnevatele perioodidele sarnaselt suurenesid koduse elustiiliga seotud kulutused sidele, kodusisustusele ja -tarvetele. Endiselt vähenesid kulutused väljas söömisele, vabale ajale, transpordile, rõivastele ja jalatsitele. Suurenesid kulutused tervishoiule, mis vedasid ka valitsemissektori tarbimise kasvu. Eelmise aasta lõpus kasvama hakanud väliskaubandus jätkas samal suunal. Kaupade eksport suurenes 5% ja import 12%. Kaubavahetusele andsid hoogu puittoodete, elektroonika ja mootorsõidukite import ning eksport. Teenustest andsid suurima positiivse panuse arvutiteenused. Reisiteenuste väliskaubandus vähenes endiselt, transporditeenused on aga tasapisi taastumas.

Kriisi mõju palkadele on olnud tagasihoidlik. Palgakasv on püsinud kiire, umbes 5% juures, ja seda tööpuuduse suurenemisest hoolimata. Palgad on suurenenud enamikes majandusharudes, ka nendes, kus hõive on kahanenud. Seetõttu on majapidamistel olnud võimalik rohkem säästa ja hoiuseid on kuiselt lisandunud kaks korda enam kui enne kriisi. Kiiresti on kasvanud ka ettevõtete hoiused, mis näitab, et surve palkade langetamiseks püsib tõenäoliselt väike.

Keskmine brutokuupalk oli 2021. aasta I kvartalis 1473 eurot ehk 4,9% suurem kui eelmisel aastal samal ajal. Kui möödunud aastal võiks täheldada palgakasvu tempo aeglustumist, siis selle aasta I kvartal viitab jällegi palgakasvu kiirenemisele.

Tegevusalade lõikes oli keskmine brutokuupalk kõrgeim info ja side tegevusalal (2629 eurot), finants- ja kindlustustegevuses (2582 eurot) ning energeetikas (2295 eurot). Võrreldes 2020. aasta esimese kvartaliga langes keskmine brutokuupalk vaid kahes tegevusvaldkonnas, majutus ja toitlustuses (-2,2%) ning energeetikas (-1,8%). Enim tõusis brutokuupalk tervishoius (13,6%) ja põllumajanduses (9,6%).

Kõrgeim brutokuupalk oli jätkuvalt Harju (1623 eurot) ja Tartu maakonnas (1438 eurot) ning madalaim Võru (1118) ja Põlva maakonnas (1133 eurot). Kõige enam kasvas brutokuupalk aastaga Hiiu (15,4%), Pärnu (10,5%) ja Lääne maakonnas (10,4%). Brutokuupalk kasvas igas maakonnas, kõige väiksem oli kasvutempo Võru ja Põlva maakonnas, kus see jäi alla 1 protsendi.

Pärast kolme kvartalit langust pöördus tarbijahinnaindeks I kvartalis tõusule, kasvades 0,6%. Enim kasvasid kulutused tervishoiule (3,4%) ja eluasemele (2,7%), 2% võrra kasvasid veel kulutused vabale ajale. Kulutused langesid neljas kaubagrupis, üle 1% langesid kulutused sidele (-2,1%), riietusele ja jalatsitele (-1,2%) ning söömisele väljaspool kodu/majutusele (-1,1%). Hinnad hakkavad siiski järk-järgult tõusma. 2021. aastal kiirendab hinnakasvu energia kallinemine. Järgmisel aastal lõppeb ka aktsiisilangetuste mõju, mis on inflatsiooni seni tagasi hoidnud. Ühes tööturu olukorra paranemise ja palgakasvu väljumisega kriisiaegsest madalseisust suureneb aegamisi ettevõtete kulusurve, mis viib keskmise hinnataseme tõusu 2022. aastaks 2% lähedusse.

Sellekevadine pandeemialaine suurendab töötust vähe, kuid pikaajalise töötuse oht kasvab. Tööpuudus tõuseb kriisi pikenemise tõttu, ent mitte nii palju kui eelmisel kevadel. Piirangute karmistamine pärsib paljude valdkondade tegutsemisvõimalusi ja vähendab nõudlust tööjõu järele, kuid näiteks turism ja sellega seotud valdkonnad olid niigi madalseisus ja korrektuurid hõives on suurel määral juba toimunud. Samas võivad kriisi venimine ja turismihooaja ebaõnnestumine suurendada pikaajalist töötust.

Esimese kvartali  tööturu näitajad peegeldavad koroonaviiruse levikust põhjustatud kriisi mõju. Töötuse määr oli 7,1% ja tööhõive määr 65,7%. Töötuid oli 48 700, mida oli 13 500 võrra rohkem kui mullu aasta tagasi samal ajal. Positiivne on siiski see, et võrreldes eelnenud kolme kvartaliga töötute arv siiski langes. Möödunud aasta neljanda kvartaliga võrreldes oli töötuid 1500 inimese võrra vähem. Eesti keskmisest enam kui kaks korda kõrgem oli töötuse määr Kirde-Eestis ning kõige madalam Kesk- ja Lõuna-Eestis. Ligi pooled töötutest olid tööta olnud vähem kui pool aastat, vähemalt aasta olid tööta 13 200 inimest.

Vanuses 15-74 töötas täisajaga 551 500 ning osaajaga 89 200 inimest. Meeste tööhõive määr oli veidi kõrgem kui naistel, samuti töötas rohkem naisi osaajaga. Vaeghõivatuid ehk osaajaga töötajaid, kes soovivad töötada rohkem ja on valmis lisatööd kahe nädala jooksul vastu võtma, oli 8500. Mitteaktiivseid inimesi oli tööturul 286 400. Peamised mitteaktiivsuse põhjused olid pensioniiga, õpingud ja haigused või vigastused.

Kui varem iseloomustas ehitushinda kiire kasv, mille taga oli peamiselt tööjõu kallinemine, siis nüüd on peamiseks inflatsiooniveduriks saanud ehitusmaterjalide kallinemine, mis on valdavalt tingitud pakkumise defitsiidiga. 2021. aasta I kvartalis saavutas ehitushinnaindeks oma tipu ulatudes 203,61 punktini. Võrreldes eelmise aasta sama ajaga kasvas indeks 1,07 punkti võrra. Kulutused tööjõule vähenesid -1,62 punkti võrra ning ehitusmasinatele -1,89 punkti võrra, samas kui kulutused ehitusmaterjalidele suurenesid 1,81 punkti võrra.

Eriolukorra negatiivne mõju on viis 2020. aastal langusesse kinnisvara ehitus- ja arenduslaenude käibe. 2020. aastal väljastati uusi laene 932,4 miljoni euro eest, mida oli 68,4 miljoni võrra vähem kui eelmise aasta samal ajal. Langus oli laiapõhjaline, ainsana suurenes laenukäive muu kommertskinnisvara ostuks, mis oli käibe poolest üks suurimaid segmente (209 miljonit eurot). 2021. aasta esimese nelja kuu jooksul langus jätkus, perioodi jooksul väljastati uusi kinnisvara ehitus- ja arenduslaene 255,7 miljoni euro eest, mida oli 96,4 miljoni euro võrra vähem kui mullu samal ajal. Ainsana suurenes laenukäive oma tarbeks kinnisvara soetamiseks (+24,8 miljonit eurot), samas kui muu kommertskinnisvara soetamiseks (-51,8 miljonit eurot) ja kaubanduspindade finantseerimiseks (-29,1 miljonit eurot) mõeldud laenude maht vähenes kõige enam.

Tarbijate kindlust eluasemelaenu võtmisel on lisaks suurenevale sissetulekule ja positiivsetele tulevikuväljavaadetele mõjutanud ka madalad intressimäärad. EURIBOR muutus negatiivseks alates 2015. aasta novembrist, kui Euroopa Keskpank hakkas keskpangas hoitavatele reservidele negatiivset intressimäära kehtestama, et pangad paiskaksid selle ressursi laenuna peamiselt ettevõtlusesse välja. Intressimäärad on hoidnud all ka Euroopa Keskpanga otsus käivitada suuri varaostuprogramme ehk lihtsamalt öeldes trükkida juurde uut raha. Alates sellest perioodist on intressimäärad valdavalt langenud, saavutades põhja alates 2020. aasta novembrist, kui kuue kuu EURIBOR langes allapoole -0,5 protsenti. Arvestades varaostuprogrammide jätkuga, ei soovi euroala riigid, kes on koroonaviirusest tingitud majanduslanguse vastu võideldes oma laenukoormust suurendanud, võla väärtust kasvatada. See aga tähendab negatiivse intressimääraga keskkonna jätkumist ka järgmisel aastal. Negatiivse EURIBORi peamised mõjud on investeeringute mahu kasv ehitussektoris ning eluasemelaenu kättesaadavuse paranemine, ehkki teiselt poolt on negatiivne EURIBOR andnud panus kinnisvarahindade kasvu, kuna  see on võimaldanud senisest suuremal isikute hulgal siseneda eluasemelaenuturule.

Hoolimata negatiivsest EURIBORist, on mittefinantsettevõtetele antavate laenude intressimäärad kerkinud – 2017. aastal oli keskmine intressimäär 2,528%, siis 2018. aastal oli see 2,578% ning 2019. aastal 3,009% ehk 0,431 protsendipunkti kõrgem kui 2018. aastal. 2020. aastal oli keskmine intressimäär oli 2,82% ning 2021. aasta esimesel neljal kuul 2,68%. Laenu marginaali kasvu taga on ühelt poolt laenupakkumise konkurentsi vähenemine, teisest küljest regulatiivsed muutused kapitalinõuetes, mis survestavad panku suurendama omakapitali puhvreid eesmärgiga tugevdada nende võimet majanduslangusele vastu seista. Kuna pangad peavad hoidma suuremaid puhvreid ning panga omanikud ei ole nõus vähendama tootlust, tähendab see vajadust tõsta pakutavate laenude intressimäärasid. Intressimäärade edasine muutus sõltub ka sellest, mis juhtub hoiuste turul. Kui tõusevad pankade kaasatavate hoiuste intressimäärad, siis viib see kaasa ka laenude intressimäärade täiendava tõusuni.

Büroopinnad

• Büroopindade turgu iseloomustab aktiivsest ehitus- ja arendustegevusest tingitud kerge ülepakkumine.
• Keskmisest kõrgema vakantsiga turul jääb tänavune üürihinnatase mullusega võrreldes samale tasemele.
• Kuna liikumine uutesse hoonetesse on pidev, on vakantsimäärad kõrgeimad vanemates B-klassi hoonetes.
• Pinnavajaduse vähenemise tõttu näeme varjatud vakantsi kasvu pindade allüürimise kaudu.

Bürookinnisvara turg on Tallinnas koondunud peamiselt viide piirkonda, mis katavad suurema osa A- ja B-klassi büroopindadest: südalinn, Pärnu maantee, Mustamäe tee algus, Mustamäe Tehnopol ja Ülemiste äripiirkond. Turgu iseloomustab tugev konkurents kesk- ja äärelinna vahel ning ehitusjärgus olevate ning valminud hoonete vahel. 2021. aasta juuli seisuga on kaasaegse büroopinna maht Tallinnas veidi enam kui 1 miljon m².

Tallinna A- (kaardil tähistatud sinisega) ja B-klassi (kaardil tähistatud punasega) büroohooned äripinnaga vähemalt 2000 m²:

2007. aastal alguse saanud majanduskriis viis bürookinnisvara arendamise täieliku seisakuni. Aastatel 2009–2011 ehitati vähem kui 60 000 m2 uut A- ja B-klassi büroopinda, sealhulgas 2011. aastal vähem kui 4000 m2. Uus tõus sai alguse 2013. aastal, kui viie aasta jooksul (2015–2019) toodi turule enam kui 280 000 m2 büroopinda ehk keskmiselt veidi alla 60 000 m2 aastas. 2020. aastal lisandus üle 50 000 m2 uut büroopinda, suurematest hoonetest valmisid Ülemiste Citys Viktor Palmi maja (büroopinda 10 743 m2) ja Lurichi maja (büroopinda 3691 m2), Mauruse maja A. H. Tammsaare teel (büroopinda 6694 m2) ning Ellipsi maja (büroopinda 4784 m2) ja Fahle Pargi I ja II etapp Kesklinnas (äripinda veidi üle 9500 m2). Koroonapandeemiaga kaasnenud ehitustempo pidurdumine on üle elatud, 2021. aasta juuli seisuga on ehitusjärgus 16 projekti, üürihinnaga üle 140 000 m2. 2021. aastal valmib enam kui 30 000 m2 moodsat büroopinda ja 2022. aastal juba üle 100 000 m2.

2021. aastal valmib enam kui kolm neljandikku uuest büroopinnast Kesklinnas, mis jaguneb Kaamose Avala kvartali Electra maja (büroopinda 9950 m2, ankurüürnik Elektrilevi), Capital Milli arendatava Skyoni (büroopinda 7902 m2, ankurüürnik Coop Pank), Rotermanni kvartali Aja Maja ärihoone (büroopinda 6486 m2) ja Pärnu mnt 132 vahel (büroopinda 2758 m2). Kahe viimase hoone näol on tegemist rekonstrueeritud tsaariaegsete tööstushoonetega, millele lisandub moodne juurdeehitus. Väljaspool Kesklinna ehitatavatest hoonetest on suurim Hepsori arendatav Grüne Maja (Meistri tn 14, büroopinda 3329 m2), mis sarnaselt arendaja varasematest hoonetest on kantud rohelisest mõtteviisist.

2022. aastal näeme mitmete 2021. aastal valmima pidanud hoonete ehitustööde edasilükkamise tõttu enam kui 100 000 m2 suurust büroopinna turule tulekut. Hoogsat arenemist jätkab Ülemiste City, kus kahe uue hoone valmimise järel kasvab büroopinna maht ligi 33 000 m2 võrra. Mustamäel näeme Tehnopoli kolmanda hoone (büroopinda 12 425 m2) ja Haaberstis Ehitajate tee 104 büroohoone (büroopinda 5962 m2) valmimist. Kesklinnas näeme suuremat arendusteravikku Vanasadama piirkonna ümbruses, plaanide kohaselt peaks seal järgmisel aastal valmima Ahtri 4 ja Lootsi 8 büroohoone ning eeldatavasti ka Porto Franco. Lisaks rekonstrueeritakse ja laiendatakse endist Eesti Meedia peahoonet. Avala kvartalisse kerkib Polarise büroohoone (büroopinda 9952 m2). Kuna aga trend kodukontorites töötada jääb alles, lükatakse tõenäoliselt ka mitmete 2022. aastal valmima pidanud hoonete ehitamine edasi.

2021.–2022. aastal valmivad suuremad büroohooned:

Ehkki tänaseks on turg suhteliselt hästi absorbeerinud pakutava mahu, on pakkumiste maht endiselt väga kõrge ning see on juba mitu aastat hoidnud üürihinnad stabiilsel tasemel, ehkki kvaliteetsete üürnikega moodsates büroohoonetes on läbi indekseerimise toimunud kerge hinnatõus. Tallinna keskse äripiirkonna A-klassi kontorihoonetes (AA-klass) oli 2021. aasta jaanuaris netoüür valdavalt 14 ja 17 €/m² vahel ning vakants jäi 8–10% vahele. Olemasolevate hoonete vakants on võrreldes eelmise aasta juuliga jäänud praktiliselt samaks ning ehkki büroopindade turg on koroonapandeemia läbi saanud võrreldes kaubanduspindadega väiksema löögi, võib väiksem pinnavajadus viia varjatud vakantside veelgi suurema kasvuni. Reaalsuses tähendab see seda, et kas vähendatakse üüripinda olemasolevas hoones või antakse kasutamata osa allüürile. Äärelinna A-klassi ehk BA-kvaliteediklassi hoonetes oli vakantsimäär juulis veidi madalam kui kesklinnas (8–9%), hinnatase on keskmiselt 3 €/m² võrra madalam. Veidi kõrgem on hinnatase Ülemiste City parimates majades, mis küündivad kohati AA-klassi hindadeni (14–15 €/m²). Nendest hoonetest on eelistatumad büroohooned, mis asuvad väljakujunenud äripiirkondades või mis pakuvad teatud aspektides keskse äripiirkonna hoonetest paremaid tingimusi (näiteks parkimisvõimalused, hinnatase, laienemisvõimalused). Ka selles segmendis võivad majanduslikult ärevate aegade tõttu vakantsid suurenema hakata.

Tulenevalt suurtest arendusmahtudest, on B-klassi hoonetes (nii A- kui B-piirkonnas) suurenenud vakants (2021. aasta juulis ligi 10%) tasemele, mis on viimaste aastate kõrgemaid. Olukord ei leevene ka lähiaastatel, kuna arendusjärgus on enam kui 200 000 m² büroopinda. See hoiab vakantsi vähemalt samal tasemel, ehkki surve vakantsi suurenemiseks on olemas. Suurenenud on ka hinnadiferents A- ja B-klassi pindade vahel: kesklinna B-klassi pindadel on valdav üürivahemik 8–12 €/m² ning äärelinnas 7,5–11 €/m² ehk 3–5 €/m² madalam kui piirkonna A-klassi pindadel. Suure mahu tõttu jääb B-klassi pindade hinnatase stabiilseks ka tänavu.

B-kvaliteediklassist allapoole jäävad valdavalt nõukogude ajal ehitatud majades asuvad pinnad, kus toimub renoveerimine vaid sel määral, kui võimekus lubab. Need pinnad üüritakse valdavalt välja kas alustavate ettevõtete, väikeettevõtete või hinnatundlike üürnike poolt. Hoolimata tehtavatest investeeringutest, ei pruugi teostatavad tööd tänases turusituatsioonis ennast üürituluna tagasi teenida, mistõttu on mõnedes kohtades hakatud juba pindade otstarvet muutma. Heaks näiteks on endised Coopi büroo- ja laopinnad Nõmmel, mille uus omanik ehitab nende asemele eluhooned või Volta piirkond, mida ootab samalaadne muutumine. Moraalselt ja tehniliselt vananenud C-klassi pinnad on siiski üsna hästi suutnud ära katta kõige defitsiitsema pinnavahemiku (20–50 m²), ent tihti on problemaatiliseks juba rohkem kui 50 m² suurustele pindadele üürnike leidmine.

Viimastel aastatel turule tulnud büroopindade maht on turule toonud kaasa teatud muudatusi, mis pikemas perspektiivis hakkavad halvendama peaasjalikult vanemate büroohoonete konkurentsivõimet. Eelkõige on selle põhjuseks vakantsete üüripindade lainetega täitmine, mis tähendab seda, et turule tulnud hooned täidavad oma vakantsed pinnad peamiselt vanemate sama klassi hoonete arvelt ning viimased peavad omakorda täitma B-klassi hoonetes asuvate üürnikega. Põhjuse on selleks andnud küllaltki väike hinnadiferents, oluline pindade funktsionaalsuse ja energiatõhususe vahe ning ettevõtte kuvandi paranemine. Kuna uusi suurettevõtteid lisandub turule küllaltki harva, on selline üürnike ringimängimine küllaltki tavaline. Harvemal juhul leitakse pindadele teistsuguse iseloomuga kasutusfunktsioon. Lisaks on tekkinud ka mõneti anomaalne olukord, kus uusarenduste pakkumishind on vaid kübeke tõusnud, kui kolm-neli aastat tagasi valminud hoonete üürid on indekseerimise tõttu suurenenud, mistõttu pakuvad uuemad hooned lepingu lõppedes paremaid tingimusi.

Kuna turg on pakkumise suurenemise läbi muutunud üürnikukeskseks, mängivad turul üha enam rolli nn mugavusfaktorid, mis ühelt poolt panevad arendajaid uute hoonete turule toomisel üha enam parema tulemuse nimel pingutama ning teiselt poolt sundima vanemate hoonete omanikke nii palju kui võimalik pindu kaasajastama, ehkki vanematel hoonetel on vähem võimalusi pindade ümbermängimiseks. Sellisteks mugavusfaktoriteks on kasvanud nõudmised büroo väljanägemisse, mis tulenevad tihti valitsevatest, mõnikord ka makromajanduslikest trendidest, märgata on ka trendi suurenenud keskkonnateadlikkuse suunas.

Viimase viie aasta jooksul oleme näinud lepinguperioodide lühenemist, kümneaastaste tähtajaga lepingute asemel on normaalsuseks saanud viieaastased üürilepingud, ent tänases turuolukorras ei saa üürileandjad selleski väga kinni olla, mistõttu sõlmitakse ka lühemaid lepinguid. Muutustele on kaudselt kaasa aidanud tehnoloogiasektoriettevõtete kiirelt muutuv pinnavajadus ning selles valdkonnas toimuvad kiired arengud. Üürnikukesksuse tõttu on pakkumis- ja reaalsete hindade vahele tekkinud tavapärane 0,5–1,0 €/m²-ne hinnadiferents, mis võimaldab üürnikel teha uusi lepinguid soodsamatel tingimustel või siis võtta aega uue, äritegevuseks sobiva pinna kaardistamisel. Seetõttu on üürnike vajaduse rahuldamisel üha olulisemaks muutunud hoone omanike paindlikkus üürisuhetes, müügi- ja turundusvõimekus ning koostöövalmidus kinnisvarabüroodega.

Viimastel aastatel on kasvanud nõudlus ühistööaladele ehk büroohotellidele, mis katavad ära väikeste pindade defitsiidi nõutud asukohtades. Arendajale on tegemist mugava variandiga, kus nad sõlmivad üürilepingu vaid operaatoriga, kes neid pindu siis omakorda lühiajaliselt välja üürib. Suure nõudluse taga on ka mitmed ettevõtted, kel on ajaga kasvanud soov sõlmida lühiajalisi üürilepinguid või leida ajutisi pindu. Täna on selline kontseptsioon esindatud mitmel pool kesklinnas (Tornimäe ärimaja, Metro Plaza, Hobujaama ärimaja) kui ka äärelinnas (Ülemiste City, Nõmmel asuv Manta maja). Jälgides tähelepanelikult rahvusvahelisi trende, mis on järjest enam suunatud paindlikkusele ja mugavusele, on huvi ühistööalade vastu ka tulevikus väga kõrge, mis juba täna mõjutab vanemate büroohoonete vakantsust.

Kaubandus- ja teeninduspinnad

• Jaemüügi taastumine on olnud kiire, ent hulgimüük jääb tipptasemele alla.
• Kiireim on kasv kodupoodide segmendis, mitmed jaeketid ehitavad uusi kauplusi.
• Peamised murekohad on seotud vanalinnaga, mis pole turismi vähenemisest taastunud, samas kui kohalik elanik eelistab Noblessnerit ja Telliskivi kvartalit.
• Jätkub e-kaubanduse kasv, mis survestab efektiivsema pinnakasutuse juurutamisele.
• Lidli tulek seab olemasolevate jaekaubanduskettide kasumlikkuse löögi alla.
• Kaubanduskeskuste vakantsid on madalad, jäädes alla 5%.

Kaubandus- ja teeninduspindade turg on Harjumaa kontekstis pealinnakeskne ja peamiselt koondunud suurematesse kaubanduskeskustesse linnast välja viivate peamagistraalide ääres. Teistest eristuvad kogu linna ja selle lähiümbrust teenindavad kaubanduskeskused nagu Ülemiste, Rocca al Mare ja Kristiine, millele Kesklinnas pakub omakorda konkurentsi Tallinna Kaubamaja koos Viru Keskusega. Lisaks paikneb üle kogu linna palju erineva suurusega, ent valdavalt lokaalseid kaubandus- ja teeninduspindu. Kesk- ja vanalinnale on iseloomulikud esimese korruse vitriinakendega äripinnad intensiivse jalakäijate vooga piirkondades. Erinevalt mitmetest Euroopa pealinnadest puudub Tallinnas väljakujunenud kaubandustänav, mõnevõrra analoogne on Viru tänav oma kaupluste ja kohvikutega, kuid siinne kaubavalik on pigem suunatud turistile kui kohalikule tarbijale. Kesk- ja vanalinna kõrval on tänavakaubanduse tõmbekohtadeks muutunud Rotermanni ja Telliskivi kvartalid. Tallinna kaubanduspindade turgu iseloomustab ka sarnaste kaubagruppide piirkondlik koondumine, näiteks asuvad paljud ehitus- ja sisustuspoed Lasnamäel Peterburi tee ääres ning Pärnu maantee ääres Osten Tori maja ja Järve Keskuse vahel. Samamoodi on suuremates kaubanduskeskustes valdavaks muutunud kaubagruppide piirkondlik koondumine.

Tallinna suuremad kaubanduskeskused (üüritav äripind vähemalt 5000 m²):

Kaupade jaemüük väljus madalseisust kiiremini kui hulgimüük – 2020. aasta IV kvartal oli jaemüügi käibe mõttes rekordiline ning ka 2021. aasta I kvartali käive oli võrdluses parem kui eelnevate aastate I kvartalites. Jaemüügi kogukäive oli 1764,5 mln eurot, mis oli 1,7% kõrgem kui mullu samal ajal. Hulgimüük on pole aga kõrgtasemele tagasi tüürinud – 2021. aasta I kvartalis oli hulgimüügi käive küll 7,5% kõrgem kui mullu samal ajal, ent väiksem kui 2018. või 2019. aastal. Hulgimüüki on pidurdanud nõudluse kiire kasvu rahuldamisega hätta jäänud tootmine, millest on tingitud pikad ootejärjekorrad.

aasta märksõnaks on jaekettide järjepidev areng, enamik jaekette on oma kauplusi kaasajastamas ning paljud ka uusi avamas. Nii saab Laagri endale esimese Maxima ning avab aasta jooksul Lasnamäele uue Maxima XX kaupluse. Selverist saab ankurüürnik ligi 13 000 m2 suuruses Tabasalu Keskuses – kolmekorruselises kogukonnakeskuses saab üürida ka büroopindasid ning arendatakse välja ka eraldi väiketootjatele suunatud väliturg ja toidutänav. Rimi avab endise Szolnoki keskuse ja turu asemele uue, 1600 m2 supermarketi. Tiskre kaubanduskeskus ning Linnamäe keskuse ankurüürnikuks saab aga Prisma. Kokku plaanib Prisma avada kuni kümme kodukaupluse kontseptsiooniga poodi. Aasta lõpul avab esimesed kauplused ka Lidl, kelle tulek võib kaubanduskettide niigi väikese rentaabluse veelgi madalamaks suruda. Aasta esimesse poolde mahtu ka T1 Kaubanduskeskuse omaniku pankrot. Ettevõtte suurim võlausaldaja, fond nimega Lintgen, siiski ei soovi pärast omaniku pankrotti keskust sulgeda, vaid hoopis uuesti elule aidata ja ise selleks veel miljoneid eurosid juurde investeerida.

Aastatel 2015–2019 kasvas kaubanduskeskustes oleva äripinna maht koguni kolmandiku võrra ehk enam kui 150 000 m2 võrra. Koos ehitus- ja tööstuskaupadele spetsialiseerunud keskustega ning väiksemate poodidega ületas äripinna mahu kasv 200 000 m2 piiri. Nii T1 kui ka Porto Francoga seotud arendusprobleemid on aga näidanud, et suurte kaubanduskeskuste rajamisega on riskid suurenenud ning pigem on arendajad keskendunud ekspress- ja kodupoodide arendamisele. Pikaajaliste mõjudena näeme traditsioonilise kaubanduse osakaalu vähenemist, erinevate formaatide julgemat kasutuselevõttu, kaubanduskettide koondumist ning kasumlikkuse vähenemist.

2021. aastal avama pidanud Porto Franco kaubanduskeskuse kohal on seoses korruptsiooniskandaaliga tekkinud mustad pilved, optimistlikumad stsenaariumid lubavad kaubanduskeskuse avamist 2022. aastal. Uuendamist ootavad ka mitmed kesklinna kaubanduskeskused, lähiaastatel võib näha Postimaja ja Coca-Cola Plaza ühendamist, Tallinna Kaubamaja vana hoonetekompleksi lammutamist ning uue väljaehitamist ning Viru Keskuse kaasajastamist. Pikalt negatiivseid tulemusi näidanud Stockmann on saneerimiskava kohaselt otsustanud muuhulgas oma Tallinna kaubamaja müüki panna.

Äärelinnas asuvatest keskustest plaanib ala täielikku uuendamist Rocca al Mare Kaubanduskeskus, mis soovib järgmise 10 aasta jooksul hoonestada välist parkimisala ning viia parkimine eraldi parkimismajja. 88 000 m2 pinda jaotuks järgmiselt: ½ ulatuses büroo ja parkimishoone, ¼ ulatuses kaubanduspind ja ¼ ulatuses hotell ja korterelamu.

Väljaspool Tallinna kerkib suuremaks arenduseks IKEA kauplus, mis avatakse 2022. aasta sügisel Tallinna ringtee ääres Kurna külas. 30 000 m2 hoone lähiümbrusse valmib aastate jooksul mitmeid ärihooneid, mis aitavad alast kujundada tervikliku kaubanduspargi.

2020. aastal valminud ja 2021. aastal valmivad suuremad kaubandushooned:

Suuremate kaubanduskeskuste keskmine üürihinna tase on viimastel aastatel jäänud 10–20 €/m2 vahele, keskusesisesed hinnaerinevused on reeglina tunduvalt suuremad. Viimaste aastate jooksul on hinnad püsinud stabiilsetena, koroonaepideemia mõju, mis tõi kaasa ajutise üürihindade languse ja vakantsi kasvu, oli ajutine, alates suvest on jaekaubanduse mahud taastunud ning näidanud võrreldes eelmise aasta sama ajaga ajaloolise keskmise kasvu lähedast tempot. Keskmine vakants oli 2020. aasta II poolaastal 3%–5% vahel. Väikeste kaubanduspindade üürihinnad jäävad populaarsemates kaubanduskeskustes vahemikku 20–50 €/m², kaubanduspindade hinnatipuks on täna enam kui 50 €/m2, mida suudavad maksta kesksetes kaubanduskeskustes intensiivse liiklusvooga piirkondades paiknevad üürnikud, kel on ka suurim käive ruutmeetri kohta. Suuremates kaubanduskeskustes maksavad üürnikud lisaks netoüürile ka käibeüüri, mis jääb tavaliselt vahemikku 5–10%. Kõrgeimat üüri maksavad täna kõrgeima hinnamarginaaliga pinnad, milleks on apteegid ja lillepoed, kus üürnik leitakse enamasti kauplusesisese oksjoni käigus, samas kui ankurüürnike üürihinnad jäävad 7–12 €/m2 vahele. Kaubandus- ja teeninduspindade üürihinnapoliitika sõltub mitmetest erinevatest teguritest, äripinna asukoht (kui intensiivse vooga piirkonnas pind asub), pinna suurus, suurte vaateakende olemasolu, konkurents sarnaste kaubagruppide osas, üürniku profiil, üürilepingu pikkus jne.

Tänavasissepääsuga pindadel jäävad kesk- ja vanalinna intensiivsemate jalakäijate vooga piirkondades üürihinnad valdavalt vahemikku 20–40 €/m2, äärelinnas enamasti 7–15 €/m2. Sedavõrd suured erinevused üüripindades on seotud liiklusvoo äärmiselt ebaühtlase jaotusega. Koroonaepideemia tõttu nägime keskmiselt 20–25% üürihinna langust vanalinna kaubandus-, teenindus- ja toitlustuspindadel, täna võib öelda, et see kriisieelne hinnatase pole endiselt taastunud. Vähemintensiivsemates piirkondades on hinnatase püsinud aga stabiilsena, kesk- ja vanalinna pindade puhul jääb üürihind vahemikku 7–15 €/m2 ja äärelinnas 5–10 €/m2. Võrreldavate äripindade üürihinnad on kaubanduskeskustes reeglina kõrgemad.

Valdav üürihindade vahemik kaubanduskeskustes:

Tänavasissepääsuga kaubandus- ja teeninduspindadel (äripinna suurus 50+ m²):

Lao- ja tootmispinnad

• Valdav enamik arendusi kerkivad logistikasektori ja jae- ja hulgimüügi nõudluse pealt.
• Tulenevalt e-kaubanduse kiirest arengust, spekulatiivse kinnisvara väikesest osakaalust ja lokaalse investeerimise osatähtsuse kasvust, on lao- ja tootmispindade sektor pidanud kriisile kõige paremini vastu.
• Ülepakkumise oht on kiire valmidusaja ja tellimuslepingute rohkuse tõttu väike, samas kui suuremate üürisoovide realiseerimine on lühikese valmimistähtaja puhul keeruline.
• Aktiivseim arendustegevus käib Tallinna lähiümbruses, lähitulevikus kasvab IKEA uue hoone tõttu Tallinna ringtee äärsete kruntide arenduspotentsiaal.
• Suure nõudluse tõttu püsivad üürihinnad ja vakantsid stabiilsena.

Lao- ja tootmispindade turg on Eestis Harjumaa-keskne. Harjumaa lao- ja tootmispindade turul on atraktiivsemad mitmed Tallinna sisesed ja selle lähiümbruses paiknevad piirkonnad. Linnasisestest piirkondadest on eelistatuimad Mustamäe tee ja Kadaka ning Laki tee vaheline piirkond ning Peterburi tee vahetus läheduses asuvad lao- ja tootmishooned. Kontsentreeritumalt paiknevad linnasisesed lao- ja tootmispinnad Põhja-Tallinnas Kopli ja Paljassaare poolsaare sadamaaladel ja nende vahetus läheduses, samuti Sõjamäel raudtee ja lennujaama vahel ning Männiku tee ja Kalmistu tee ümbruses Nõmmel.

Linnavälised piirkonnad on valdavalt moodsama hoonestusega, eriti piirkondades, kus varasem hoonestatuse tase oli madal. Olulisemad piirkonnad on Tartu maantee ümbrus Rae vallas kuni Jüri alevikuni, kus asuvad mitmed suuremad ja väiksemad tehnopargid, samuti Tänassilma tehnopark Pärnu maantee ääres ning Tallinnast välja viivatel idasuunalistel teedel Vana-Narva maantee ja Peterburi tee piirkondades. Väljaspool neid piirkondi on turg väike, olles peamiselt koondunud suurematesse linnadesse nagu Keila ja Paldiski.

Eelistatud piirkondadel on välja kujunenud hästi toimiv infrastruktuur, klientide-koostööpartnerite lähedus, tööjõu kättesaadavus ja ligipääs. Valdavalt on nende piirkondade hoonestus kaasajastatud ning paljudes piirkondades on hoonestamata kruntide arv jõudsalt vähenemas. Piirkondade puhul on kaugus linnasüdamest ja teistest keskustest vähem oluline, märksa tähtsam on hea juurdepääs erinevat liiki transpordivahenditega ning paiknemine peamagistraalide suhtes.

Tallinna ja Tallinna lähiümbruse peamised lao- ja tootmishoonete piirkonnad:

Viimaseid aastaid on iseloomustanud aktiivne ehitustegevus, kontsentreerudes peamiselt Tallinna lähiümbrusele, kus vaba maad ja arendusvõimalusi on veel piisavalt. Aktiivsemad piirkonnad paiknevad Tartu mnt ääres ning Peterburi tee suunal. Tallinna-siseselt on arendustegevus aktiivsem Kristiine ja Mustamäe linnaosa piiril paiknevas Laki tänava äripiirkonnas ning Lasnamäel (Peterburi tee ja Suur-Sõjamäe tänava lähiümbrus). Kasvanud aktiivsuse taga on ettevõtete kasv ja laienemine ning soov liikuda vanematelt ja kehvema planeeringuga pindadelt funktsionaalsematele pindadele. Suurem osa rajatud pindadest on valminud kindla üürniku jaoks või enda tarbeks, sest spekulatiivsel eesmärgil pindade rajamine on üürnike erinevatest vajadustest komplitseeritum ning on peamiselt levinud väiksemate pindade puhul. Arengu tulemusel on viimase viie aasta jooksul kasutusse antud ligi 850 000 m² lao- ja tootmispinda, samas kui aastatel 2011–2015 anti kasutusse alla 600 000 m² ehk 30% vähem pinda. 2020. aasta näitas, et tulenevalt väikesest vakantsist ning pakkumise ja nõudluse tasakaalust on ehitusaktiivsus endiselt kõrge, kasutusse anti enam kui 100 000 m² pinda, ent ehitusloa sai üle 250 000 m² pinda ehk enam kui 2018. või 2019. aastal. See näitab, et valmisolek arendada on täna väga kõrge ning suurematel arendajatel on pipeline väga suur.

Suurem osa käesoleval aastal valmivatest hoonetest on ehitatud tellijate enda vajaduse järgi, kas siis hoone omaniku või üürnikuna. Eeldustekohaselt võiks valmida W-Glassi klaasitoodete tehas, mis kerkib Saue linna lähiümbrusesse Pärnu maanteele. Üle 10 000 m2 suurustest hoonetest valmivad veel samuti Saue valda kerkiv Baltimaade suurima andmekeskuse I etapp ja sobivate üürnike leidmisel ka Peterburi tee ääres asuv ärikvartal, mille arendajaks on Hepsor. Tegemist on suurima spekulatiivse arendusega, mille kahes hoones hakkab paiknema üle 17 000 m2 pinda. Suurematest stock-office tüüpi arendustest valmivad hooned Tallinna linnas Suur-Sõjamäe teel (10 500 m2), Kadaka teel (6883 m2) ja Tähesaju teel (5838 m2).

2021. aastal valmivad suuremad lao-tootmishooned:

Üürihinnad jäävad 2021. aastal suuresti varasemate aastate tasemele – pakkumise suur maht hoiab ära suurema hinnasurve ning standardse lahendusega suuremate kaasaegsete lao- ja tootmispindade hinnad jäävad valdavalt 4,5–5,5 €/m² vahele. Nõudlus on suurem uuemate ja kaasaegsete pindade osas Tallinna piiril ja selle lähiümbruses, kus on eelistatud mitmesuguste võimalustega (telfri kasutamise võimalus, laadimisplatvormid, estakaadid, korralik ventilatsioon, hea manööverdamisvõimalus) küttega pinnad. Vanemate pindade osas, mille üürimäärad jäävad korralikemate pindade puhul 3,0–3,5 €/m² vahele, on nõudlus vähenev ning prognoosida saab pakkumise ja vakantsuse kasvu ning üürihindade langust. Erandina võib välja tuua Laki piirkonna, kus nõudlus on püsiv ka vanemate lao-tootmispindade suhtes. Kõrgemad on üürimäärad ridaladude segmendis, kus väljaspool Tallinna algavad hinnad tavaliselt 6 €/m²-st, ulatudes isegi kuni 7,5 €/m²-ni, Tallinnas aga 7,5–8,0 €/m²-st, ulatudes Kadaka-Laki piirkonnas isegi üle 10 €/m². Nõudlus nende pindade vastu on suur, mida näitab ka pakkumise kiire absorbeerumine.

Vanemate pindade vakants on kasvanud nii ettevõtete kolimise tõttu kui ka seepärast, et paljud vanad pinnad asuvad logistiliselt keerulistes kohtades (nt Põhja-Tallinn, Kristiine, Nõmme), mistõttu jäävad nad funktsionaalsuselt alla uutele tootmispiirkondadele linna lähiümbruses. Vaikselt on asutud ka vanemate tootmishoonete kruntide sihtotstarvet muutma, asendamaks madala kasutusega hooned teistsuguste hoonetega. Uute hoonete vakants jääb endiselt madalaks ehk alla 5% ning seda ka stock-office pindadel, kus linnasisesed arendused on praktiliselt 100%-liselt üürilepingutega kaetud. Linnasisestel arendustel jätkub trend segakasutusega pindade suunas, mille taga on maa kõrge hind. Nii pole harv juhus, kus ridaladudesse on koha leidnud toitlustuspind või spordiklubi või nagu Kadaka tee 4 hoone puhul selgus, eemalduti esialgsest kontseptsioonist praktiliselt tõupuhta kaubandushoone kasuks. Turutsükli iseloomuliku kõrvalnähtusena jätkavad mitmed vähemalt 5 aastat tagasi krundi ostnud või sinna kolinud ettevõtted laienemist ning oluliseks faktoriks tulevase krundi valimisel on muutunud krundisisesed laienemisvõimalused. Kokkuvõttes jääb nõudlus sarnaseks paari viimase aastaga, mis tähendab seda, et huvi suuremate, vähemalt 10 000 m² suuruste pindade vastu võib üles lugeda enamasti ühe käe sõrmedel ning endiselt jätkuvad vanemate hoonete vakantsiprobleemid.

Stock-office-tüüpi pindade puhul on täna likviidsemad väiksemad, tihti kuni 200 m² suuruste boksidega pinnad; huvi suuremate, ca 500 m² suuruste pindade vastu on mõnevõrra leigem. Kuna stock-office-tüüpi pinnad nõuavad lisaks tavapärastele lao- ja tootmispindade ka head nähtavust ja asukohta intensiivsema liiklusvooga piirkonnas, on selliste arenduste rajamisel eelisseisus suuremad linnast välja viivate teede äärsed piirkonnad ning linnasisesed arendused. Tänasel turul on ridaladude raskuskese nihkunud Tartu maantee suunalt Tallinna ning Mõigu-Peetri suunal ning Tallinna lähiümbruses on nõudlus tagasihoidlikum, mis väljendub sealsete hoonete hilisemates realiseerimistes, mitmete arendusobjektide ehitustööde alustamata jätmises kui ka täituvuse perioodi pikenemises. Linnasisesed arendused on seni hoone valmimisel praktiliselt 100%-liselt täitunud, mida ei saa öelda linnaväliste arenduste kohta, kus on kerge ülepakkumine.

Lao- ja tootmispindade valdav vakantsi määr ja prognoos II poolaastaks:

Investeeringute turg

2021. aasta I pool on alanud väga aktiivselt, investeeringute kogumaht ületas 150 miljonit eurot, mis viitab sellele, et kogumaht võib ületada 300 miljoni euro piiri. Varasem negatiivne trend investeeringute vähenemise osas sai murtud 2020. aastal tänu mitmetele varem alustatud, seejärel koroonaepideemiaga pausile pandud tehingutele, eriti tänu aktiivsele viimasele kvartalile, kus vahendati enam kui kolmandik aasta kogukäibest. Tippaastaks on seni jäänud 2015, kui kinnisvarainvesteeringute maht ulatus 600 miljoni euroni. 2016. aasta kogumaht oli 420 miljonit eurot, 2017. aastal 325 miljonit eurot, 2018. aastal ja 2019. aastal alla 300 miljoni euro ning 2020. aastal 325 miljonit eurot.

Peamiseks investeerimisotsuste käivitajaks on muutunud turvasadama otsimine rahatrüki keskkonnas, ent müügiobjektide vähesuse tõttu kipub lähiaastatel üha suuremaks mureks muutuma sobivate objektide vähesus. Seetõttu on investorid hoolimata majanduskeskkonna suuremast ebakindlusest võtnud ette pikaaegseid ja tulevikku vaatavaid otsuseid. Parematea tootlusootuste nimel on suuremad investorid varasemast enam pööranud tähelepanu alternatiivsele kinnisvarale nagu üürimajadele, serveriparkidele või hooldekodudele ning on asunud tegelema ka build-to-core investeerimisega, mis tähendab kas siis ise arendustegevusega tegelemist või ehitusjärgus hoone soetamist. Aktiivselt otsitakse logistika ja tööstuskinnisvarasse investeerimist, samuti on atraktiivne bürookinnisvara, samas kui huvi hotellinduse vastu on pigem väike või eeldatakse nende soetamise puhul tunduvalt soodsamat hinnalipikut.

2021. aasta I poolaasta suurim investeering on seotud Veerenni Confido Tervisemajaga, maja rajanud ettevõtjad Tarmo Laanetu ja Fredrik Gyllenhammar müüsid keskuse omanikufirma hinnanguliselt 25–30 miljoni euro eest. Tervisemaja omandanud investeerimisettevõtte Zenith Family Office’i suuromanik on Summus Capitali kaudu ettevõtja Boris Skvortsov, kes on lisaks kinnisvarasse investeerimisele investeerinud paljudesse Balti riikide ettevõtetesse.

Enam kui 20 miljoni euro suurune tehing oli ka Tallinna külje all asuva Via3L logistikakeskuse sale-leaseback tehing. Logistikakeskuse soetas East Capital, kes kindlustas end seeläbi Eesti suurima logistikahoonete omanikuna. Logistikasektori kõrval oli aktiivne ka hotelliturg, aasta algul leidsid uued omanikud nii Vana Wiru hotell kui ka St. Petersbourg hotell – kahe eraldiseisva tehingu koguhind oli ligi 13 miljonit eurot. Suurematest tehingutest väärib veel nimetamist Eftenile kuulunud Kadaka tee 63 büroohoone müük US Real Estate’ile.

2019.–2021. aasta suuremad kinnisvaratehingud Harjumaal:

Kinnisvara kapitalisatsioonimäär on viimastel aastatel selgelt langenud, prime-kontoripindade tootlused, mis veel 2015. aastal olid üle 7% ja 2017. aastal 6,5%, on 2021. aastaks jõudnud 6% juurde. Aeglasemalt on langenud kaubanduspindade tootlused, 2015. aastal olid paremate hoonete tootlused 7% juures, 2021. aastal olid need langenud 6,5%-ni. Lao- ja tootmispindade tootlused on 2015. ja 2016. aasta 8% ümber langenud 2021. aastaks 7,1–7,2%-ni. Tootluse alanemist on põhjustanud negatiivsete intressimäärade keskkond, stabiilne majanduskeskkond ning aktiivne arendamine ärikinnisvara turul. Prime­-kinnisvara jahivad enamasti rahvusvahelised investorid või kinnisvarafondid, kelle jaoks iseloomustab neid varasid hea asukoht, tugevad ja pikaajalisi lepinguid sõlminud üürnikud ning võimekus üürihinna tõusuga kaasa minna. Turult tulnud signaalid viitavad käesoleval aastal logistika ja tootmispindade tootluse alanemisele, samas kui kaubanduspindade tootlustel on olukorra halvenedes oht kergelt suureneda. Büroopindade tootlused peaksid 2021. aastal jääma stabiilseks.