Pole enam kellelegi uudis, et büroopindade turul on pakkumisi palju. Ettevõtete pinnavajadused on viimaste aastate turbulentses majanduskeskkonnas olnud üsna muutlikud ning pakkumiste rohkus tekitab nii mõnelgi soovi turul ringi vaadata: kas leidub praegusest sobivamat pinda või paremat pakkumist?
Üha sagedamini jõutakse aga otsingute käigus hoopis järelduseni, et sobivat pinda ei leidugi. See ei puuduta ainult suuri, näiteks 1000+ m² suuruseid büroosid, vaid ka 100-300 m² pindu. Kuidas siis nii – räägitakse, et vaba büroopinda on palju, kuid tegelikult valikut justkui polegi?
Vaba pind ei tähenda alati sobivat pinda
Üks põhjus on muidugi see, et osa pakutavast pinnast ei vasta enam ettevõtete tänastele vajadustele. Vakantseid pindu on tõesti palju, kuid arvestada tuleb, et neist suurem osa asub vanemates hoonetes. Kolides soovitakse töökeskkonna osas enamasti teha samm paremuse poole, mitte vastupidi, mistõttu eelistatakse reeglina oma tänasest pinnast uuemat ja kvaliteetsemat.
Ruumiplaneeringud on ajale jalgu jäänud
Uuemate hoonete puhul, kus pinnad heas seisukorras, on sageli probleemiks ebasobiv ruumiplaneering. Umbes kümmekond aastat tagasi sai ju trendiks avatud kontor, mistõttu paljud sel ajal valminud pinnad ei vasta enam ettevõtete praegustele vajadustele. Nüüd eelistatakse pigem bürood, kus eri tööülesandeid täitvad tiimid saaks eraldi ruumidesse paigutada.
Ümberehitus on võimalik, kuid mitte alati mõistlik
Teoreetiliselt võiks pinnad üürniku vajaduste järgi ümber ehitada, kuid siin tekib sageli takistus: ehitus on kallis ja paljud üürnikud ei ole valmis sõlmima piisavalt pika tähtajaga üürilepingut, et ümberehitus üürileandja jaoks mõistlik oleks.
Sama kehtib uusarenduste puhul: üürnik saaks seal küll täpselt enda soovidele vastava büroo, kuid sellega kaasneb tähtajaline üürileping. Uute hoonete puhul tuleb lisaks arvestada ka ooteajaga, mis paljudele ettevõtetele ei sobi.
Paindlikkuse soov kitsendab valikuid
Kiiresti muutuvas keskkonnas ei soovi üürnikud uut pinda pikalt ette välja valida, sest arvatakse, et ettevõtte vajadused võivad muutuda. Samal põhjusel ei taheta sõlmida ka pikki üürilepinguid. Sageli ei olegi selleks otsest põhjust, pigem ollakse ettevaatlik igaks juhuks.
Samas kitsendab selline ettevaatlikkus oluliselt võimalusi leida endale sobiv büroo. Nii ongi turul pakkumisi rohkelt, kuid paljude ettevõtete jaoks sobivat pinda napib, sest ootused pole päris realistlikud.
Kõiki riske ei saa jätta üürileandja kanda
Kindlasti ehitaks üürileandja valmis üürniku vajadustele vastava pinna, kuid see pole võimalik, kui üürnik ootab, et kogu investeeringu teeks üürileandja ja samal ajal soovib, et üürilepingu saaks igal ajal mõnekuulise etteteatamisajaga lõpetada.
Tänasel, üürnikule soodsal turul eeldatakse sageli, et tühja pinda soovib omanik iga hinna eest välja üürida, sest tühi ruum tekitab ju teatavat kulu, näiteks küte. See kulu on aga enamasti marginaalne võrreldes pinna ümberehituskuluga.
Kui pole kindel, et konkreetse üürniku jaoks tehtav investeering end ära tasub, on omaniku jaoks mõistlikum pind tühjaks jätta — ei saa küll tulu, kuid ei ole ka ebamõistlikku riski ajatult kulutada. Ilmselt mõtleb samamoodi iga ettevõtja oma äritegevust planeerides ja riske hinnates.
Miks omanikud pindu lihtsalt ümber ei ehita?
Samal põhjusel ei ole üürileandjad varmad heas seisukorras pindu oma äranägemise järgi massiliselt ümber ehitama — pole kindlust, et leidub üürnik, kellele vastav ruumilahendus sobib.
Sobiv büroo eeldab kompromissi
Häid lahendusi sellele olukorrale paraku pole. On mõistetav, et paljud ettevõtted on pikaajaliste kohustuste võtmisel ettevaatlikud. Viimased aastad on etteplaneerimise keeruliseks teinud, sest üks kriis järgneb teisele ja tulevik tundub pidevalt ebakindel.
Ei saa aga oodata, et pindade väljaüürimisega tegelevad ettevõtted peaksid samal ajal kõik riskid unustama ja hakkama tegema kaheldava tasuvusega investeeringuid. Olgu turg üürnikule nii soodne kui tahes, kui on soov lasta enda vajaduste järgi büroo ehitada, tuleks endiselt arvestada, et tuleb sõlmida tähtajaline üürileping vähemalt mõneks aastakski.
