Uus Maa Ärikinnisvara lao- ja tootmispindade osakonna juht Fred Linnukütt, RE Kinnisvara partner ja juhtiv konsultant Andi Pleskovski, Favorte OÜ juhatuse liige Rainer Hinno ja Kapitel AS Investeeringute juht Holger Tilk analüüsivad investeerimise võimalusi ning jagavad soovitusi. Lisaks kommenteerivad nad laopindade arendajate ja suurinvestorite omavaheliste suhete hetkeseisu.
Millistesse laopindadesse tasub investeerida ja millistesse ei tasu investeerida? Millised on praegu arendajate ja suurinvestorite suhted?
Fred Linnukütt: “Laonduse sinusoid ülejäänud majandusega võrreldes on olnud alati palju rahulikuma ja aeglasema võnkega. Sellest ka koroona ajal tekkis juurde huvilisi laopindade investeerimisturule, sest büroohooned läksid tühjaks ja tootmine seiskus praktiliselt. Sõja algusega hakkasid tootmised raskustesse jääma ning ka see sektor kanntab juba neljandat aastat järjest. Tootmises on õnneks 2024. aasta toonud mingisugusegi rahunemise.
Investeerida tasub projektidesse, mis tehakse ühele-kahele tugevale üürnikule pika tähtajalise lepinguga. Teine tootgrupp oleks müüdavad laod, mida täna turul väga palju ei pakuta, aga eestlane tahab ikka omada ja sellel oleks turgu.
Ei tasu täna investeerida lähema paari aasta jooksul projektidesse, kus tekivad 400-800 m2 ühikud, sest neid läheb ehitusse nüüd mitmeid. Ma ei räägi hetkel nendest projektidest, mis juba lähevad töösse, vaid kui keegi hakkab alles projekteerima.
Arendajad on kaasanud investorite rahasid, mis on loomulik. Täna ma näen, et vanematest projektidest püütakse väljuda ja ka maid on saadaval, mida paar aastat tagasi veel tikutulega tuli otsida. See näitab, et soov on vanemate ja seisvate asjade alt raha kätte saada, et edasi liikuda uute projektidega. Uued projektid on töös ja 2024. aastal kerkimas. Üks tsükkel on selle aastaga läbi saams ja uus algamas, raskused on üle elatud ning investorid ja arendajad jätkavad koostööd. Siit ma järeldan, et vastastikused suhted on head.“
Andi Pleskovski: “Nõudlus turul toetab uute, heades logistilistes asukohtades asuvate lao- ja stock-office hoonete turule toomist. Kõrged intressimäärad aga lubavad kopa maha panna vaid väga tugevalt kapitaliseeritud arendajatel.
Rääkides investoritest kui rahavoo-objektide jahtijatest, siis ostuhuvilisi on jätkuvalt rohkem kui müügihuvilisi. Tehinguteni paraku aga ei jõuta kuna müüjatel puudub selge vajadus ja motivatsioon tehing sooritada. Olukord võib muutuda, kui kindlus turul kasvab ja soovitakse jällegi vabastada vahendeid uute arendusprojektide tarbeks.“
Rainer Hinno: “Laopinna puhul tuleks esmalt vaadata asukohta logistilises mõttes. Kas see asub suuremate liiklussõlmede vahetus läheduses ning on hea ligipääsetavusega? Me näeme, et täna ning lähiaastatel jätkub nõudlust suuremate laohoonete puhul Tallinna ringtee vahetus läheduses asuvatele hoonetele. Samuti on suur nõudlus Paldiski maantee suunal, kus asuvad meie fondi (Favorte REIF usaldusfond) kuuluvad stock-office tüüpi hooned ning kus täna on täituvus 100%-line.
Investeerimisel tasub lisaks jälgida laohoone tüüpi. Kas tegemist on tavalise laopinnaga või on tegemist mitmeotstarbelise pinnaga, kus üürnikud saavad ühe katuse alla tuua kogu enda ettevõtte tegevuse (ladu, tootmine, müügisaal ja büroo).
Kinnisvara lisad / kasud üürnikutele: kas investeeritaval kinnisvaraobjektil on olemas lahendused, mida täna hinnatakse (päikesepaneelid, elektriautode laadimispunktid, hästi toimiv haldus, atraktiivne välimus, vajalik elektri- ja sideühendus, hea ligipääsetavus ning piisav arv parkimiskohti).
Kui pidada suurinvestorite all silmas ettevõtteid, kes soovivad endale koostöös arendajaga ehitada ja seejärel osta praktiliselt terve rätsepaülikonnas ärihoone, siis 2023. aasta lõpust alates on hoogustunud selliste ca 5000 m2 stock-office äripindade päringute laekumine.
Hetkel on meil pooleli läbirääkimised mitme sellise huvilisega ja pingutame selle nimel, et välja töötada kliendi äri kasvu toetav lahendus. Nagu öeldakse, on alati parim aeg kinnisvara ostmiseks viis aastat tagasi, ning järgmine parim aeg on täna. 2023. aasta kolmes esimeses kvartalis oli sellise mahuga huviliste hulk väga väike, aga tänaseks on energiahinnad taas stabiliseerunud ja laienemisplaanid taas rohelise tule saanud.“
Holger Tilk: “Heas asukohas kvaliteetsetesse, efektiivsetesse ja energiatõhusatesse laopindadesse tasub investeerida, sest uute pindade arendusmahud on tagasihoidlikud, vakantsid madalad, üüritase on tõusutrendis ning üürniku lahkumisel ei ole üldjuhul tarvis teostada üüripinna ümberehitustöid, mis võiks üüritootlust arvestatavalt vähendada (nt nagu sageli büroopindadel).
Pigem ei tasu investeerida laopindadesse, mida ei ole pikemas perspektiivis võimalik viia kooskõlla keskkonna- ja energiasäästu nõuetega või on nende nõuetega kooskõlla viimine ebamõistlikult kulukas ning mis ei ole efektiivsed (alus/m2 kohta). Kahjuks ei oska kommenteerida arendajate ja suurinvestorite vahelisi suhteid, kuna arendame üldjuhul iseendale.”
ÄRIPÄEV / Siim Sultson
