Turul on huvitav situatsioon, kus uute laopindade järgi on nõudlus suur, aga pakkuda pole just palju. Kuigi tulemas on uusi lao- ja tootmispindu, ei kata see turu vajadust.

Toon järgnevas ülevaates välja põhilised lao- ja tootmisalad Tallinna ümbruses ning annan ülevaate, mida seal pakutakse ja mis on kavandamisel.

Tartu mnt

Äri- ja tootmismaade hinnad on teinud aastaga kiireima hüppe viimase kümnendi jooksul. Kui 2019. aastal olid Tartu mnt äärsetel kinnistutel hinnad keskmiselt 45 €/m2, siis täna alla 55 €/m2 tasemelt maid pole võimalik osta.

Tartu mnt suund Tallinnast Jürini on kõige nõutum, sest sealt kesklinna on autoga minutite küsimus ja transiidi mõttes asub see piirkond n.ö keskel.

Üürihinnad on kasvanud seoses ehitus- ja maahindade tõusuga. Uues laohoones on võimalik pindasid üürida alates 5,25-5,9 €/m2 ladu ja kontori eest küsitakse 8-8,6 €/m2. Sellise hinnaga on tulemas Tartu mnt suunal kaks projekti, mille ehitusaluseks pinnaks on 10 000 m2 ja 15 000 m2. Valdavalt on hinnad uutes laokompleksides 6,5 €/m2.

Tabasalu

See piirkond on teistega võrreldes vähem nõutud. Tabasalu on kohalikule ettevõtjale, kelle jaoks ei ole nii määravad rekkatega kaubateed linnast välja. Nõudlus sinna piirkonda ladude ja tootmispindade vastu on väike.

Täna saab Tabasalus ärimaad osta tehnopargis hinnaga 20 €/m2.

Harku

Paldiski mnt suund on kuumim kuni Harku ristmikuni. Harku mäest üles sõites on paremal pool Härgmäe arendusala, kuhu on kerkimas järjest uusi üüripindu keskmise hinnaga 6,5 €/m2.

Selle ala vastas, teisel pool Paldiski maanteed, ootab klienti 5000 m2 ehitusalusega tulevane hoone, mille üürihind jääb 6,8 €/m2 juurde.

Veel on kerkimas uus lao- ja esindushoone Allika teele. Seal on üürihinnad alates 5,8 €/m2.

Keila

Keila poolitab kaheks raudtee. Paldiski mnt suund on saanud mõne aastaga hoogsa ärielu sisse. Näiteks on kerkinud suured kauplused ja arendatud mitu esindus- ja laohoonet Harju KEK-i territooriumile, kuhu on kerkimas veel üks laokompleks.

Hetkel toimub Keilas uue stockoffice tüüpi hoone ehitus, mis asub väga nähtaval kohal aadressil Uus-Paldiski 5. Hoone nimi on Arberi Ärimaja ning seal pakutakse bokse suuruses 205-820 m2.

Saue-Laagri-Tänassilma

Saue vald on hetkel üks kiiremini arenevaid valdasid ärikinnisvara pilgu läbi. Saue keskus areneb tõeliseks keskpunktiks, mis tõrjub vanad tootmisruumid ja angaarid tehnoparkidesse.

Kiirelt on arenenud Saue Tehnopark www.sauetehnopark.ee. Seal on kerkimas tootmishoone väiketootjatele, kus saab üürida bokse üldpinnaga 118 – 550 m2. Üüritase on 6,5-8 €/m2.

Samas pargis on müügiks ka kinnistud hinnaga 49 €/m2, mis sisaldavad kõiki kommunikatsioone.

Liikudes Tallinna poole, jõuame Gate of Tallinna piirkonda, mis areneb ja kus toimuvad kinnistute müügid hindadega 55€/m2 ja kõrgemal. Teisel pool Pärnu maanteed on R-park, kus pole veel kommunikatsioone rajatud, aga osa kinnistutest on müüdud. Samasse tehnoparki on tulemas uusi stockoffice pindu suurusega 25-450 m2 ja hinnaga 7,5 €/m2.

Tänassilmas on üürihinnad suurte ladude (1000 ja enam m2) puhul 5-5,5 €/m2. Uusi laohooneid lähiajal aga tulemas rohkem ei ole. Küll aga saab osta viimaseid kinnistuid aadressil Kokasuana põik hinnaga 55 €/m2, mis sisaldab juba kõiki kommunikatsioone. Samal tänaval on kopp maha löödud uue stockoffice hoone rajamiseks, kus täna pakutakse üüripindu hinnaga 6,5 €/m2. On tõenäoline, et üürihinnad siin tõusevad, nagu ka pakutavate kinnistute hinnatase, sest nõudlus ületab pakkumist.

Selles piirkonnas otsitakse ka ka väga suuri maatulundusmaid, kus pole veel kehtivat detailplaneeringut ja mis jäävad Tänassilma ja ringtee vahele. Üks selline tehing tehti paar kuud tagasi ca 22 ha suuruse kinnistuga hinnatasemel 2,4 milj €, mis teeb ruutmeetrihinnaks ca 10,9 €.

Saku vallas ringtee ääres on veel müügis kehtiva detailplaneeringuga 18 000 m2 kinnistu hinnaga 30 €/m2.

IKEA ümbrus

Koht, kus kohtuvad Kiili ja Rae vald, on ääretult kuum ala eriti pärast seda, kui algas IKEA ehitus. IKEA on nagu võlusõna ja maagiline aur selles piirkonnas. Kindlasti elavdas see kogu Vaela tee äärset elamuarendust ning alates ringteest kuni Kiilini ehitatakse jõudsalt uusi eramuid, rida- ja kortermaju. Piirkonda tulevad SPA ja spordikeskus, uus kool ja lasteaed.

Äri- ja tootmissektor jääb valdavalt ringtee äärde. Jõudsalt areneb Ringtee Äripark, kuhu saab osta endale kinnistu hinnaga 55 €/m2 või lasta endale ehitada üürieesmärgil tootmis- või laohoone. Praegu on kogu Ringtee Äripargi 22 ha suurusest arendusalal pakkuda veel vaid 5 kinnistut.

Samas naabruses on valmimas detailplaneeringud veel ligi 100 000 ruutmeetri ulatuses lao- ja tootmispindadele.

Rae vald

Nagu juba eespool öeldud sai, on Tartu maantee suund kõige nõutum suund üldse ning Rae vald paljuski selles osas arenebki. Kinnistute tehinguhinnad on Mõigu Tehnopargis ja Peetri alevikus kuni Assakuni toimunud hinnavahemikus 74-130 €/m2. Assakust kuni Jürini on tehinguhinnad olnud ca 40-55 €/m2. Pakkumine on olematu, aga nõudlus on jätkuvalt olemas.

Üürihinnad Rae vallas uutes lao/tootmishoonetes on 5,25-6,5 €/m2 ladude ja 8-8,6 €/m2 büroode eest.

Kohe hakatakse ehitama kolme hoonet, millest kaks tulevad Rae Tehnoparki ja üks kerkib Rukki tee 11 aadressile. Pakutavad üüripinnad jäävad vahemiku 500-10 000 m2. Neist kaks arendust on logistikakeskused ja üks maast laadimisega lao/tootmispindade kompleks.

Värskele turuinfole tuginedes on Rae vallas ladude vakantsus 1,68 %. On selge, et piirkond vajab niisuguseid pindu juurde.

Väo liiklussõlm

Antud piirkonda on tulemas kuus stockoffice tüüpi hoonet põhjapindadega 1200-5400 m2. Saadaval ainult üüripinnad üldpinnaga alates 540 m2. Hinnatase jääb 6,5-7,5 €/m2 vahele.

Nehatu ja Loo

Siin algavad kinnistute hinnad 55 €/m2, üürihinnad algavad aga tasemelt 5,25 €/m2 tootmishoonel, mis on saadaval alates aprillist 2022. Selles piirkonnas on väga vähe pakkumisi. Nõudlus on pigem tootmispindade vastu.

Vana-Narva mnt

See on piirkond, mis kasvab ja areneb meeletu kiirusega. Kui veel paar aastat tagasi tehti siin tehinguid kinnistutega hinnatasemel 15-27 €/m2, siis 2021. aasta on tehtud tehingud vahemikus 38-48 €/m2. Kinnistute järgi on nõudlus ja seda just suurema ehitusõiguse osas.

Üürihinnad uutel hoonetel jäävad vahemiku 5,8-7,5 €/m2. Nii öelda spekulatiivselt on kerkimas kaks stockoffice projekti ja üks logistikahoone. Kõik valmivad 2022-2023. aastal.

Vana-Narva mnt läheb 2022. aastal täielikult rekonstrueerimisele. Tulevad teelaiendid mahapööretele, kergliiklusteed ja uuendatakse maa-alused kommunikatsioonid. See piirkond vajas seda juba ammu.

Vana-Narva mnt-l käib regulaarselt ühistransport (62 peatumist päevas) ja siin on hea ühendus Tallinnaga. See teeb piirkonna eriti atraktiivseks just tootjatele tööjõu transpordi seisukohast. Hea ühendus Muuga sadama ja ringteega on samuti suureks plussiks.

Rail Baltica

Suurt mõju omab paljudele eelmainitud piirkondadele Rail Baltica, tänu millele lisanduvad uued arendusalad. Lisaks saavad siis hoo sisse ka päris uued äripiirkonnad Maardus ja Jõelähtme vallas.