Kui palju on üks laohoone tegelikult väärt? Ebamugav vastus on, et see sõltub sellest, kes peab müüma, kes peab ostma, millise kapitaliga ostja lauale tuleb ja kui palju maksaks sama kasutusväärtusega pinna asendamine.
Eksiarvamus: hindamine ei ole tehinguhind
Tööstuskinnisvaras tehakse üks põhiline mõtlemisviga ikka ja jälle. Eeldatakse, et kui vara kohta on olemas hinnang, siis peaks see peegeldama ka hinda, millega tehing lõpuks sünnib. Tegelikkuses on need erinevad asjad. Sama laohoone võib olla paberil ühe väärtusega, läbirääkimises teisega ja reaalses tehingus kolmandaga. See ei ole anomaalia. See ongi turu normaalne toimimine.
Tallinnas võib 1000 ruutmeetri suurune laohoone saada hinnanguliseks väärtuseks 500 000 eurot. Paberil on loogika arusaadav: hoone on 15-20 aastat vana, seisukord keskmine, eeldatav puhasatulu ligikaudu 45 000 eurot aastas ning tootlusnõue 9%. Tulemuseks on väärtus, mis jääb suurusjärku 400-500 eurot ruutmeetri kohta. Sama vara omaniku hinnanägemus võib aga olla 800 000 eurot. Mõnel teisel juhul võib tehing sündida ka madalamal tasemel. Küsimus ei ole selles, kumb number on moraalselt õigem. Küsimus on selles, milline neist on konkreetses olukorras teostatav.
Erinevate osapoolte erinevad kalkulatsioonid
Just siin jooksevadki omavahel kokku turu eri loogikad. Hinnang on metoodiline arvamus väärtusest kindlal ajahetkel. Müüja hinnasoov on reservatsioonihind ehk tase, millest allpool ei ole tal mõistlik varast loobuda. Ostja jaoks loeb kasutusväärtus, tootlus, alternatiivkulu ja finantseerimisvõimekus. Panga jaoks on keskne küsimus tagatise risk, mitte müüja ootuse õiglus. Lõplik tehinguhind tekib alles siis, kui need loogikad piisavalt kattuvad.
Seetõttu ei ole hindamisakt eksimus ega takistus. Ta täidab lihtsalt teistsugust rolli, kui talt sageli oodatakse. Hindamisakti eesmärk on anda sõltumatu ja põhjendatav hinnang, tuginedes turuandmetele, tootlusloogikale, seisukorrale, asukohale ja riskile. See on vajalik tööriist pankadele, investoritele ja omanikele, kuid see ei ole lubadus, et vara saab sama hinnaga turult osta või sama hinnaga müüa. Hindamisakt ei mõõda müüja motivatsiooni, ostja survet ega seda, mis hinnaga on võimalik sama funktsiooniga pind tegelikult asendada.
Vanema tööstus- ja laokinnisvara puhul tuleb see eristus eriti selgelt välja. Sellise vara väärtus ei sünni ainult vanusest, brutopinnast või üldisest tehnilisest seisukorrast. Praktikas määravad palju rohkem hooviala, elektrivõimsus, ligipääs, laadimisloogika, detailplaneering, nähtavus, paiknemine tarneahelas ja see, kui hästi objekt sobitub kasutaja igapäevase tegevusega. Laohoone võib olla tehniliselt väsinud, kuid äriliselt väga tugev. Tööstuskinnisvaras loeb funktsioon sageli rohkem kui välimus.
Siit jõuame küsimuseni, mida omanik vaatab teisiti kui ostja. Kui omanik müüb täna toimiva 1000 ruutmeetri suuruse laohoone, siis millega ta selle asendab? Kui arvestada maa, projekteerimise, lubade, kommunikatsioonide, ehitushinna, finantseerimiskulu, ajakulu ja taristu väljaehitamisega, võib võrreldava kasutusväärtusega pinna asendamine maksta oluliselt rohkem, kui esmane paberil nähtav number lubaks eeldada. Paljudel juhtudel liigub sellise kasutusväärtusega vara kogukulu juba suurusjärku, mis on märgatavalt kõrgem. Ja ka siis ei pruugi uus objekt olla sama hea asukohaga ega sama kiiresti kasutusele võetav.
Kus teooria praktikas laguneneb
See on punkt, kus paljud teoreetiliselt loogilised hinnavaidlused praktikas lagunevad. Ostja vaatab aruannet ja küsib, miks peaks maksma rohkem. Omanik vaatab alternatiive ja küsib, miks peaks müüma vähemaga. Mõlemad võivad olla oma loogikas täiesti ratsionaalsed. Nad lihtsalt ei lahenda sama probleemi.
Siin tuleb mängu ka sundmüügi ja vabatahtliku müügi vahe. Kui müüjal on refinantseerimissurve, likviidsusprobleem, tähtaeg või muu vältimatu vajadus raha vabastada, muutub ka hinnaloogika. Sellisel juhul võib tehing sündida tasemetel, mida vabatahtlik müüja muidu ei aktsepteeriks. See on põhjus, miks sama vara võib ühel hetkel kaubelda allpool hinnangut ja teisel hetkel sellest oluliselt kõrgemal. Küsimus ei ole ainult varas endas, vaid müüja olukorras, ostja vajaduses, kapitali hinnas ja ajasurves.
Tehingute tegelik pidur ei ole aga enamasti vaidlus selle üle, kelle maailmapilt on õigem. Pidurdajaks osutub sageli kapitalistruktuur. Oletame, et vara kohta koostatud riskipõhine hinnang on 500 000 eurot, kuid müüja küsib 800 000 eurot. Kui pank finantseerib 65% riskinumbrist, on laenusumma 325 000 eurot. Ostja ei saa 65% finantseerimist ostuhinnast, vaid 65% finantseerimist panga tagatisloogikast. Vahe tuleb katta omakapitaliga.
See muudab kohe kogu ostjaskonna koosseisu. Tavaline investor võib huvi kaotada, sest tootlus ei kanna vajalikku omakapitali ära. Kasutaja võib huvi säilitada, sest asukoht või funktsioon on talle strateegiliselt oluline, kuid tal ei pruugi olla piisavat kapitali. Naaberettevõttele võib sama objekt olla loogiline ost, sest see vähendab tegevuskulusid, väldib ümberkolimise vajadust või võimaldab laienemist samas sõlmpunktis. Seega ei teki hinnavahe mitte ainult müüja ootuse ja ostja soovi vahel. Hinnavahe tekib ka erinevate ostjaprofiilide vahel.
Just siin muutub oluliseks maakleri roll. Maakler ei ole sellises turus pelgalt vahendaja, kes kuvab objekti avalikku müüki. Tema tegelik töö on aru saada, kelle jaoks on vara lihtsalt kallis ja kelle jaoks on ta strateegiline. Ta peab leidma ostja, kellel on korraga olemas nii kapital kui ka põhjus see tehing lõpule viia. Üldisele turule kõrge hinnaga tunduv laohoone võib konkreetsele kasutajale olla täiesti ratsionaalne ost, kui alternatiiviks on aeglasem, kallim või operatiivselt nõrgem asendus. Sellises turus ei sünni tehing sageli mitte seetõttu, et hind muutub kõigile atraktiivseks, vaid seetõttu, et leitakse õige vastaspool.
See viib meid laiema turuloogikani. Tööstuskinnisvara ei kaubelda täiuslikult likviidsel turul, kus iga kuu vahetab omanikku sadu omavahel võrreldavaid objekte. Tegemist on õhukese turuga, kus hinnad ei avastu pidevalt, vaid episoodiliselt. Võrdlustehinguid on piiratud arv, iga vara kasutusloogika on osaliselt ainulaadne ja tehingud sünnivad sageli konkreetse ostja ning konkreetse vajaduse kohtumisel. Sellises keskkonnas ei saa eeldada, et hinnanguline väärtus, müüja reservatsioonihind ja turu puhastuv hind liiguvad alati samas tempos.
Milline hind on tegelikult teostatav
Seetõttu on küsimusel, kui palju kinnisvara tegelikult väärt on, sageli rohkem kui üks vastus. Panga jaoks on väärtus tagatis. Kasutaja jaoks on väärtus tegevusvõime. Investori jaoks on väärtus tootlus ja väljumisloogika. Omaniku jaoks on väärtus seotud asendamise, nappuse ja otsusega mitte müüa. Tehing sünnib alles siis, kui need vaated vähemalt osaliselt kattuvad.
Selles valguses on eksitav küsida, kas hinnang või küsitav hind on õige. Õigem küsimus on, milline hind on konkreetse turuolukorra, konkreetse ostjaskonna ja konkreetse kapitalistruktuuri juures reaalselt teostatav. See ongi vahe paberiväärtuse ja täidetud tehingu vahel. Niisiis, kui palju on sinu kinnisvara tegelikult väärt?
Aus vastus ei peitu ainult ühes raportis. Paberil olev väärtus on vajalik orientiir. See annab arutelule raami, aitab pankadel riski hinnata ja hoiab turgu puhtast spekulatsioonist eemal. Kuid tööstuskinnisvara puhul, eriti piiratud pakkumise, kallinenud ehituskulu ja pika teostusajaga turul, kujuneb tegelik tehinguhind alati olukorrast.
See sõltub sellest, kas vara on võimalik mõistliku ajaga ja mõistliku kuluga asendada.
See sõltub sellest, kas omanikul on tegelik põhjus müüa.
See sõltub sellest, kas ostjal on vajadus, mitte ainult huvi.
Ja see sõltub sellest, kas ostjal on finantsvõimekus tehing lõpuni viia.
Laoturul ei ole väärtus ainult number. Väärtus on positsioon, alternatiivikulu, ajasurve ja läbirääkimisvõime. Hindamisakt võib näidata, kust vestlus algab. Turg otsustab, kus see lõpeb. Võib-olla tasubki järgmine kord, kui keegi soovib laohoonet müüa, mitte küsida esmalt: kui palju see väärt on. Parem küsimus on: kellel võiks seda tegelikult vaja minna?
