Kuigi koroonapandeemia tõttu kaugtööle suundumine tekitas kinnisvaraturul omajagu segadust, on praeguseks selge, et vajadus nüüdisaegse ja kesklinnas asuva ärikinnisvara järele pole kuskile kadunud.

„Vaieldamatult vähendab kaugtöö nõudlust büroopindade järele ja üürnike poolt üüritavate ruumide mahtu. Kuid siin on palju detaile,“ ütleb RE kinnisvara juhatuse liige Monica Meldo, kelle sõnul kaugtöö ei kahanda üüritavate büroode mahtu kohe, vaid pikema perioodi jooksul. Ühe põhjusena toob ta välja selle, et suur osa büroopindadest on üürile antud tähtajaliste üürilepingute alusel. Teisena nimetab Meldo, et töötajad eelistavad tänapäeval hoopis hübriidtööd, kus tööaeg jaguneb büroo ja kodukontori vahel. „Kolmandaks, praeguses majandussituatsioonis väheneb büroopindu vajavates sektorites ka töötajate arv. Aga majanduse kasvule pöördudes on suur tõenäosus ka töötajate arvu kasvuks, mis hakkab nõudlust büroopindade järele hoopis tõstma ja toimib vastukaaluna kaugtööst tingitud vähenemisele,“ sõnab ta.

Uus ja kvaliteetne

„Majanduslanguse tagajärjel vähenes eelmisel aastal büroopindade nõudlus ebakindluse tõttu märgatavalt. Siiski on uus aasta toonud turule mõningast aktiivsuse kasvu,“ avaldab ka UUS MAA Ärikinnisvara maakler Aira Veelmaa. „Enamikul ettevõtetel on praeguseks paigas kontoris käimise ja kodus töötamise põhimõtted ning massilist kontoritest loobumist pole hübriidtöö kaasa toonud. Pigem näevad paljud ettevõtted, et füüsilise kohtumise kaudu on oluline hoida organisatsioonikultuuri ja parandada meeskonnatööd. On mõistetud, et füüsiline kohalolek on hädavajalik töötajate lojaalsuse, organisatsioonikultuuri säilitamise, paremate ideede genereerimise ja koostöö soodustamiseks,“ räägib Veelmaa ja lisab, et kontorist loobumine kulude kokkuhoiu eesmärgil on tõenäoliselt toimunud vaid mõne väikeettevõtte puhul.

Ta toob välja, et need ettevõtted, kes enne koroonakriisi uue büroopinna üürisid, vähendavad nüüd uue lepinguperioodi jooksul pinna suurust, sest hübriidtöö mõjul on pinnavajadus veidi vähenenud.
„See toob turule uusi ja kvaliteetseid büroopindu, mis omakorda võib innustada vanemaid pindu üürivaid ettevõtteid kolimisotsust tegema. Kuna vanematel pindadel on sageli kõrgemad kõrvalkulud kui uutes hoonetes, võib uuemale pinnale kolimine mõnel juhul kulude kokkuhoiuks olla mõistlik, eriti kui õnnestub toime tulla pisut väiksema pinnaga,“ selgitab Veelmaa.

„Üldine trend on see, et büroopinda vähendades kvaliteediklassis allapoole ehk odavamate üürihindade tasemele ei liiguta – töökeskkond on enamikule ettevõtetele töötajate hoidmiseks ja uute edukaks värbamiseks äärmiselt oluline. Tihti lubab büroopinna vähendamisest tingitud kokkuhoid isegi üürida väiksema büroo kallima üürihinnaga ja pakkuda nii parimaid töötingimusi,“ kinnitab Meldo.

„Siinkohal on ka oluline märkida, et suhtes tööjõukuludesse on töökoha hind büroos vaid ligi 10–15%, st muude sisenditega võrreldes on siin kulude kärpimise efekt vähene. Nii ei ole soodne üürihind praegu ettevõtetel büroo üürimisel olulisim tegur, esiplaanil on töökeskkonna kvaliteet ja asukoht.“

Hinnas on kvartalid ja ärilinnakud

Üürnikud eelistavad tänapäeval üha enam kvartaleid ja ärilinnakuid üksikute ärihoonete asemel. „See võimaldab pakkuda ettevõtetele professionaalsemat teenust ja loob soodsamaid võrgustikke, koostöövõimalusi teiste piirkonnas olevate ettevõtetega. Lisaks pakuvad need keskkonnad inspireerivat töökeskkonda, mis toetab ettevõtete kasvu ja arengut,“ toob Meldo välja.

Asukohta silmas pidades tuleb tõdeda, et endiselt on hinnatud bürood kesklinnas või selle lähiümbrusess. „Kaugemate asukohtade, nagu Mustamäe või Haabersti, soodsamale üürihinnale vaatamata on seal järjest keerulisem büroosid üürile anda,“ nendib kinnisvaraekspert. Antud trendi toetab ka asjaolu, et paljud ettevõtted ei vaja enam nii palju parkimiskohti – varem üüriti bürooruume kesklinnast eemal heade parkimistingimuste tõttu.

„Ühelt poolt, uue põlvkonna töötajad liiguvad meelsamini ühistranspordiga või muude autole alternatiivsete vahenditega, asukoht kesklinnas on ka näiteks ühistranspordiga ligipääsu mõttes parem. Teiselt poolt, kesklinnast eemal ei ole parkimistingimused enam nii soodsad kui varem, mil suures mahus tasuta parkimist sai pakkuda arenduseks mõeldud hoonestamata kinnistutel – need on praeguseks täis ehitatud.“

Jätkusuutlikud lahendused

Keskkonnateadlikkus on trend ka ärikinnisvara sektoris, seega on töötajasõbralik ja inspireeriv büroo nüüdsest veelgi olulisem, luues keskkonna, kus töötajad soovivad hea meelega viibida.
„Lisaks suurematele ja rahvusvahelistele ettevõtetele, kes on jätkusuutlike lahenduste eesrindel, on rohelisemate ning energiatõhusamate kontorilahenduste vastu huvi tõusnud,“ kinnitab UUS MAA Ärikinnisvara juhiabi Kristi Tamm, tuues näitena lahendusi, mis hõlmavad energiasäästlikku valgustust, seadmeid ja süsteeme ning taastuvenergia kasutamist.

„Oluliseks on muutunud päikesepaneelid, jäätmete vähendamine ja ringlussevõtt, vee säästmise meetmed, roheline disain ja ehitus, kasutades säästvaid ehitusmaterjale, ning tervisliku töökeskkonna loomine, mis hõlmab õhukvaliteedi parandamist ja taimede integreerimist kontorisse.“ Tema sõnul ei aita eelnimetatud mitte ainult vähendada ettevõtte ökoloogilist jalajälge, vaid loovad ka meeldivama ja produktiivsema töökeskkonna, mis toetab töötajate heaolu ning ettevõtte jätkusuutlikkust.

Siiski tõdeb Tamm, et uute büroohoonete ehitamisel on arendajad endiselt ettevaatlikud ning ehitusotsused sõltuvad sellest, kas on olemas ankurüürnikud. „Eeldatavasti võib sel aastal siiski alata mitme hoone ehitus.“

Kaubandus- ja toitlustuspindade osas prognoosib ta, et vähemalt esimene pool aastast on ettevõtetel keeruline, sest tarbijate kindlustunne on madal ja ostujõud langenud. „See võib kaasa tuua ka toitlustus- ja kaubanduspindade vabanemise, kui olukord lähikuudel ei parane,“ avaldab Tamm ja lisab, et sel aastal on ettevõtted lao- ja tootmispindade turul aktiivselt otsimas uusi ruume.

„Ehitushindade languse tõttu on võimalik hankida uusi pindu madalama hinnaga võrreldes aastaid tagasi sõlmitud lepingutega vanemates hoonetes, mille hinnad on praeguseks oluliselt indekseeritud. Kuna ehitusmaht on alanenud, annab see ettevõtetele võimaluse leida sobivaid pindu kuluefektiivsemalt.“

Tamme sõnul on näha ka seda, et käesolev aasta kulgeb valdavalt lepinguläbirääkimiste tähe all. „Järgmisel aastal näeme juba nendest võrsunud vilju uute hoonete näol. Võrreldes büroopindade turuga on lao- ja tootmisettevõtete pinnavajadused jäänud samaks, veidi on kasvanud huvi suuremate kontoripindade vastu, kuna kvaliteetsema siseviimistlusega ruumid on nüüd oluliselt kuluefektiivsemad.“

DELFI / Ärikinnisvara- ja haldus